【換樓須知】先賣後買 vs 售後租回 樓換樓時需衡量兩種操作利弊

博客 13:56 2022/06/01

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為了樓換樓時申請按揭不會影響新居的按揭成數、同時又減少換樓時多次搬遷的麻煩,市場發展出「售後租回」的操作。此種安排會方便賣樓業主申請新居按揭,但同時可能影響揭貨買家的按揭安排。

先賣後買 VS 售後租回

為了遏抑投資需求,當局推出種種辣招。在按揭方面,一位本身已有按負擔的借款人,再申請按揭時會受到不少限制,包括按揭成數減一成,新舊居按揭總供款不可逾月入4成、按息升3厘的壓測之下,月供不逾月入5成等。要減少此類影響,最簡單的方法是「先賣後買」,只要購入新居的成交日期較售出舊居為遲,為新居申請按揭時,舊居的按揭負擔便可不計,也不影響新居的按揭成數。但此方式有一個缺點:新居如需裝修,換樓客便可能要在遷出舊居、搬入新居前,先找臨時居所,平添一次搬屋的麻煩。

樓換樓業主其中一個應對按揭限制的的處理方式是「售後租回」,即售出舊居的同時,與新業主簽訂租約,租用單位一段時間。對只持有一個按揭物業的賣家來說,此舉的好處是售出舊居後恢復「首置」身份,有利於為新居按揭的申請。租回舊居,可解決新居入伙前的居住需要。

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解決售後租回的困局

但「售後租回」的安排,卻會影響買方的按揭申請,尤其是涉及按揭保險時,更需留意。原因在於,一個物業有租約,銀行及按保公司便會視為「非自住」,按揭成數上限會減一成,而供款入息比率、壓力測試的要求亦會收緊。最不幸的情況下,如果銀行拒批按揭,買方又無足夠現金完成交易,便可能需要取消交易,損失訂金。

為應對以上問題,市場一個習慣是「售後租回」的雙方不為租約打釐印。在官方紀錄上租約不存在,銀行及按保公司審批按揭時便無從發現單位有租約。但要留意,無打釐印的租約,在出現爭議時,對業主及租客雙方都欠缺保障。而對買方來說,明明有租約而在申請按揭時隱瞞,嚴格而言算是行使虛假文書。是否值得為了予人方便而鋌而走險,買家便要自行衡量了。

 

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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