【加息部署】用轉按回贈抵銷按息上升影響是否可行?

博客 11:47 2022/05/25

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市場估計今年按息上升,所討論的應對方案包括轉用定息按揭、提早減債等。另有聲音建議,供樓業主大可以不變應萬變,維持過去幾年的理財方案—定時轉按,以轉按回贈抵銷按息上升帶來的影響。究竟此方式是否可行?

所謂以轉按應對加息,背景是按揭的罰息期一般為2年,而罰息期後轉按,借款人一般可獲新承按銀行提供現金回贈,現時額度一般為借款額1.3至1.4%。扣除轉按所需的數千元的律師費,借款人會因轉按而取得可觀的現金。如持之以恒的轉按,持續取得回贈收入,可抵銷一定利息支出。

以原有樓按餘額400萬元為例,如轉按貸款額等同未償還餘額,以1.3%回贈計,回贈可達5.2萬元,假設律師費6,000元,轉按「收入」可達4.6萬元,以2年轉按一次計,平均而言,轉按一次,大致可抵銷2年內按息上升0.5厘的影響。

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不過要留意,要執行上述計劃,有眾多地方要留意:

1. 物業估值有否改變?如果估值下跌,業主轉按時便可能令可借取的金額上限減少?

2. 借款人收入有否下跌、信貸紀錄有否惡化?如果收入下跌,便可能不足以在轉按時通過壓力測試;又或收入沒有下跌,但信貸記錄轉差,都可能影響轉按申請是否獲批。

3. 銀行的新批按揭條件-以上計算,假設了新舊按揭的按息條件一樣,例如舊按是H+1.3%,新轉按銀行提供一樣,甚至更低的息口,那當然值得轉按。不過,隨市場利率上升,銀行會否收窄新批按揭的條件,卻是未知數。如果新批按揭(包括轉按)按息較舊有按揭為高,例如舊按是H+1.3%,新按是H+1.5%,又或新按仍是H+1.3%,不過鎖息上限下調,是否值得為了回贈而轉按,便要詳加計算。甚至更簡單的情景:銀行因種種理由下調樓按回贈,都會影響轉按是否有着數的計算。

4. 最後,要留意,銀行為樓按客戶提供現金回贈,幅度一定程度上與貸款額掛鈎,樓按餘額隨每月還款減少,未來轉按時,銀行提供的回贈亦會下調。就算其他條件符合,隨樓按餘額下跌,轉按時借款人可獲的現金回贈亦會減少。

未來的情況難料,日後樓按借款人是否可透過持續的轉按,以回贈抵銷利息支出,要時間驗證。但借款人宜留意,要順利執行轉按計劃,先決條件是良好的還款紀錄。如果現有按揭未有準期還款,除了影響信貸評級,也會影響未來轉按的申請。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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