【加息部署】按息每上升1厘 樓價應有多少調整?

博客 11:27 2022/05/18

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過去十多年,低息環境被視為樓價持續上升的重要原因。如今按息望升,不少人會預期樓價會轉勢,甚至計算出「按息每升1厘,樓價應下調多少」的結論。不過,樓價非由單一因素左右,類似計算未必有太大參考作用。

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要計算按息升幅與樓價跌幅關係,一個常見的方法,是比較同等借款額(或者同等樓價、同等按揭成數),同等還款期在不同按息下的還款;計算利率較高時還款的增幅,再逆推借款額(或樓價)要下調多少,每月供款才回到較低息時水平。

以每100萬元樓按借款,30年還款期,按息1.5厘計,月供3,451元;按息上升1厘至2.5厘時,月供增至3,951元;如要每月供款回落至之前水平,借款要回落12.6%至87.4萬元水平。

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樓價升跌牽涉眾多因素

以上計算十分客觀,但未必準確。遠的不說,2015年底至2019年,一個月拆息隨美息上升,由0.2厘一度升至逾2.6厘,即使考慮當時最優惠利率幾乎不變,但實際按息仍升逾1厘,但同期樓價卻是反覆上升,未出現「應有」的跌幅。究其原因,樓價升跌涉及眾多因素,當其他利好樓市的因素發揮主導作用時,按息上升帶來的負面壓力也就變得不明顯。

不過要留意的是,現時除了短期供應不足外,市場似乎充斥較多不利樓市的因素,包括經濟增長放緩、人口減少、港匯偏軟、新一屆政府看來會加大力度增加房屋供應等,都不利於樓價。較可能出現的有利於樓價的變化,只有疫情改善、香港恢復對內外通關—但病毒變種、政府的防疫策略都充滿變數。在市場負面因素主導的大環境下,加上按息上調,樓價可能會出現一定調整壓力。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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