港元拆息上升壓力將更大 供樓人士宜避免計到盡入市

博客 12:47 2022/05/11

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美息在上周上調半厘後,一個月港元拆息不升反跌,但在聯滙機制下,港美息差擴闊,會令資金流出香港。由於聯儲局一早表明,6月將加息半厘,港元拆息將有更大上升壓力,一般業主供款利率可能明顯上升。現時的情況,似是火山在累積爆發壓力,將爆未爆,最終可能導致更大威力的爆發。

港元拆息不變僅暫時現象

由於港元與美元掛勾,美息上升而港息不變時,理論上會吸引投資者轉為持有美元,以賺取較高的利息。上周美國聯儲局加息半厘,港元拆息大致穩定,而與港人供樓相關的一個月拆息更是不升反跌,由上周初的0.19899厘,微跌至本周二的0.18375。美息升而港元拆息偏軟,原因自是本地銀行體系資金仍然充裕。銀行體系結餘在近月維持在3,370億元水平,幾乎不變。但此不變估計只是暫時現象,美息如在下月再升半厘,港美息差進一步拉開,最終料會吸引更多投資者轉持美元,最終令港元拆息抽升。

假設6月美國議息前後,一個月港元拆息上升0.5厘,以近年新批的H按計,供樓利率便會由現時約1.5厘,升至2厘水平。以每百萬元樓按,還款期30年計,每月供款會由3,451元,升至3,696元,升幅7.1%。換成供款佔收入比率,如果加息前借款人每月還款佔月入4成,按息上升半厘而收入不變,還款比率會升至月入42.8%左右。如果利率在此後再上升半厘,月供會升至3,951元,供款與入息比率會進一步上升至45.8%左右。

按息上升1厘供款比率仍可負擔

初步看,雖然以升幅計,按息由1.5厘升至2.5厘的幅度甚大,但壓力測試令借款人取得樓按貸款時,供樓比率被控制在4成左右,由借款人每月還款角度看,按息上升1厘,每月供款比率應該仍在可負擔水平。

過去多次利息上升,都未對樓價帶來太大壓力,例如2015至2019年,樓價隨按息反覆上升。但今次美息的上升幅度及速度料是近40年罕見,預計一個月拆息上揚後,最優惠利率在今年底或明年初也會進入上升期,而且幅度應該會高於上次加息周期僅加0.125厘的水平。對供樓人士或準買家來說,宜採取較為保守的理財方案,避免以「計到最盡」的態度入市。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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