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美國加息對按揭利率有咩影響? 定息按揭「抵唔抵」的2個關鍵

11:50 2022/05/04

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5月新申請定息按揭利率上調,10年期定息利率2.45厘,貼近多家銀行新批H按的「鎖息上限」;對擔心按息上升,一度考慮轉用定息按揭的置業人士來說,定息按揭的「抵用窗口」看來已經過去。

【按揭「抵唔抵」需看是否合用 中性安排使用失當亦不利:按此

所謂定息按揭的「抵用窗口」,即浮息應升未升,定息利率只是略高於浮息按揭的時間。如果估計浮息按揭利率會持續上升,轉用定息按揭對借款人明顯較有利。而在浮息開始上升時,借款人難以判斷加息幅度、加息期持續時間,但新批定息按揭利率也開始上揚,要決定是否轉用定息按揭,便會有較複雜的考慮。

本地9成多的新批按揭為H按,而絕大部分H按有與最優惠利率(P)掛鈎的鎖息機制,現時一般為「『細P』-2.5%」或「『大P』-2.75%」,即都是2.5厘。而上一次美國加息周期,在美國持續加息2厘後,本地最優惠利率才上升0.125厘。如果歷史完全重複,香港H按用家,很可能在拆息在現水平跟隨美息上升1厘後,因鎖息機制,而令H按供款利率在2.5厘至2.625厘止步。由於近日新批定息按揭利率已上調至2.45厘,似乎定息按揭鎖定利息上限的作用有限。

考慮1:P會不會有更大升幅

但此處要再考慮2個因素,首先是「鎖定」利率的鎖有多固定?定息按揭的利率,在鎖息期內是完全不變的。而H按的「鎖息」, 是錨定最優惠利率,如果最優惠利率上升,H按的鎖息也會上升。而市場目前估計,美息年內升幅可達3厘,比上一次加息周期的2.25厘為高,不排除香港最優惠利率及H按的鎖息有比上一個加息期更高的升幅,那時H按的鎖息也會水漲船高。

考慮2:新批H按鎖息會否調整

其次要考慮,在加息環境下,未來新批H按的條件亦可能有變動。大家習慣了幾年的「『細P』-2.5%」或「『大P』-2.75%」鎖息水平,亦可能因為市場利率上升而改變。新批H按可能出現「『細P』-2%」或「『細P』-1.5%」的情況。屆時新取用按揭的借款人,對於應該要用H按抑或定息按揭,便會有完全不同的計算。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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