壓測的虛假安全感

博客 13:05 2022/04/27

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IT人有謂,虛假的安全感有時會令電腦使用者的風險上升。指的是電腦用家有時安裝了防毒軟件便掉以輕心,以為自己受到保護,在網上進行高風險的行為,這類人比起沒有安裝保安軟件的用戶更危險。在樓市上,按揭壓力測試可能也會有類似的效果。

【香港人樓按負擔有無惡化?:按此

在金管局的統計上,每月新批按揭的供款,平均只佔申請人月入的不足4成。而且對於H按,此比率的供款是以最優惠利率為準的Cap Rate計算。現時9成多的新批按揭為H按,絕大部分H按的利率較Cap Rate為低。實際上一般按揭借款人的供款負擔更低於官方統計。理論上,單看新批樓按的供款負擔比率,多數樓按借款理應有足夠的緩衝空間應對利率上升或其他金融波動──即使按息較現水平上升3厘,他們的每月還款仍會在現時月入6成以下。

但我們也不宜忽視,由借款人到貸款機構,都已適應壓測的要求,找出迴避的方案。在借款人層面,很多人都了解,為提高按揭獲批的機會,宜在申請樓按前,盡量清還原有債務,以無債之身申請按揭;在申請獲批、取用貸款之後,才一一申請其他貸款。此舉可在不違反壓測要求之下,取得更多的貸款。取用按揭後借款人再取得其他貸款,並不會影響樓按,但財務上仍會對借款人帶來過度借款的風險。

【按揭「抵唔抵」需看是否合用 中性安排使用失當亦不利:按此

在貸款機構方面,也有銀行會在向樓按申請人推介私人貸款—程序上當然是在取用按揭之後才過數。一般銀行的私人貸款利率略高於樓按利率,而且還款年期遠低於樓按。結果是借貸雙方為了迴避壓測,反而令借款人的實際債務負擔上升。

而2019年按揭保險放寬,容許初次置業者申請高成數按揭時,只要多付保險費,即可豁免進行壓力測試(基本供款與入息比率不逾50%的要求仍維持);考慮到近年有4成多的新批按揭涉及按保,可預期往後公布的新批按揭平均供款負擔比率會有所上升。

注意數字未必能全面反映現實

要強調的是,我們不是認為壓測完全無用、或要建議監管機構放寬壓測。就算只設傳統的50%供款與收入比率要求,有心人仍然會想方法迴避。近年每年取用額逾3,000億元的銀行按揭,估計主動、被動規避壓測的樓按申請只佔少數。多數新批樓按的借款人,整體上的債務負擔仍然處於極低水平。在預期按息逐步上升的當下,當我們在看到數據亮麗的新批樓按負擔比率偏低時,更宜留意數字並不完全反映現實。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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