香港人樓按負擔有無惡化?

博客 13:20 2022/04/20

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提起香港樓市,有沒有泡沫是一個永恒論題。主張沒有泡沫的,認為每宗樓按貸款規模受限、市場上大量已完成供款的業主,即使利率上升也沒有大影響。相反,支持泡沫論的會主張,未償還樓按規模增長過快,一旦加息,資金可能很快由樓市流走,樓市失去重大支持。究竟那一方面的論據較為合理?

早前統計處公報2021年人口普查數據,其中居於自置物業而尚有按揭負擔的比例較2016年的統計微跌。數字反映在量寬措施、低利率環境持續的情況下,未見更多香港家庭的樓債有所增加。

2016年中期人口普查中期統計,全港家庭數目250.9萬戶,約121.7萬個家庭擁有自置居所物業,當中約65.7%,即79.9萬沒有按揭負擔。自置而仍有按揭負擔的為41.8萬戶,比率為34.3%。

到了2021年,全港家庭數目增至267.4萬戶,約129.8萬個家庭擁有自置居所物業,當中約66.1%,即85.8萬沒有按揭負擔。自置而仍有按揭負擔的為44萬戶,比率為33.9%。整體「有樓而無樓債」的家庭比例微升,反映整體上大部分業主仍是無債一身輕,此可視為樓市一個穩定因素。

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但另一方面,參考金管局統計的未償還樓按餘額,2021年底數字為17,364億元;數字較2016年底的11,186億元上升55%。增幅不但遠高於同期經濟增長(4.4%),也高於同期的所有貨幣的存款增長(約29%)。數據的確也易引起樓債增長過快的疑慮。尤其加息同期開始,令人憂慮一旦加息,樓按成本上升,流入樓市的資金減少,會觸發樓價調整。

由宏觀的角度看,市場上的未償還樓債在低息期快速增長,可說是自然現象。有平錢借,自然更多人會借錢入市;參考人口普查的話,雖然未見更多人借錢入市,但每位入市者的平均借款上升。另外,亦不排除相當比例有樓債在身的業主在低息環境下加按,令整體未償還樓按規模增加。

參考金融海嘯前數年的數字,本地一個月拆息曾由2004年的0.1%升至2007年9月的逾5%,期間銀行體系內未償還按揭餘額一直在5,200億至5,400億元之間波動。如果今年起拆息受美息拖動而上升,不排除出現類似情況:即新增樓按規模減少,較多借款人因控制利息支出而減債,情況可能會為樓價帶來調整壓力。

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欄名 : 宏觀論按

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