按揭「抵唔抵」需看是否合用 中性安排使用失當亦不利

博客 13:10 2022/04/13

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比較不同按揭產品時,大家總喜歡問「抵唔抵」,在按揭條件上,的確有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的,但亦有一些中性條件稱不上好壞,只有適合或不適合。但要留意,部分「中性」安排,使用不當,也會為借款人帶來不利的後果。

可以容易判別抵唔抵的因素,例如利率,利率愈高對借款人愈不利;又如罰息期,對借款人來說短罰息期比長罰息期較有彈性。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的,例如還款期的長短,對借款人便沒有絕對的利或不利。又例如「延期供本」,是近年不少新盤按揭引入的條件,本身其實也是中性的還款安排,是否合用,視乎借款人需要及情況而定。

延期還本,即供息不供本,即在指定期內,借款人按議定好的利率,按時向貸款人還款,只支付利息,而不償還本金。例如貸款額800萬元,利率2.5厘,還款期25年,一般按揭以息隨本減計算,月供約35,889元;首月供款中,利息佔約19,223元,本金佔16,667元;如利率不變,3年後隨每月還本,未償還按揭餘額會減少至728萬元。如果是同貸款額、同利率的供息不供本貸款,每月便只供利息19,223元,而未償還按揭本金會一直維持在800萬元。

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由例子可見,供息不供本的計劃,特性明顯:每月供款減少一大筆,但所欠本金卻分毫不減。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。例如投資者以類似安排借入按揭完成交易,3年額外印花稅期內的持貨成本便大大減輕。如果借款人借入按揭後,按揭利率長期低於通脹,即貸款的實質利率為負,此類安排在原則上對借款人便更為有利。

雖然說延期供本對借款人無所謂一定有利或不利,好處是期內每月現金支出較少,代價是本金不會隨時間下跌。但安排本身有其他風險:此類安排多數是由新盤發展商透過財務公司安排一/二按。在考慮是否採用此類計劃時,除了「供息不供本」的特點,也要考慮此類產品按息較高、成數都較高。如果數年之內樓價不升反跌,而借款人所欠本金未有減少,日後便可能面對難以轉按,要長時間應付較高按息的問題了。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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