【樓市走勢】港樓價量齊跌 審視放寬辣招助激活二手市場

博客 18:25 2022/04/04

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香港爆發第5波新冠疫情,衝擊經濟各個領域,本港產業支柱的樓市亦受波及,價量齊跌,相關指數創新低。在發展商相繼放緩推盤步伐,以及二手市場轉趨淡靜下,中介地產代理生意每況愈下紛紛瘦身,而急欲套現周轉的業主更是叫苦連天!面對這一波「疫襲」至今反覆不息,加上地緣政治衝突,以及利率趨升壓力,早年爲遏抑樓市過熱而多次加碼實施的「辣招」,當前似乎有重新檢視或調整的需要。

港府多次推辣招遏抑炒風

一般情況下,香港物業交易是徵收正常的買家印花稅 (BSD),但同時亦存在着名目眾多的樓市調控措施,可說「招」多眼亂,也由於打壓力度頗大而被坊間稱爲「辣招」,包括:2010年底祭出第一招的額外印花稅(SSD),以打擊「摸售」的短期炒樓活動。及至2012年,炒風復熾,港府推出第二招的升級版SSD和引入買家印花稅(BSD),除延長禁售期及提升轉售稅外,亦針對非港人或以企業名義買樓,均須繳付從價印花稅(AVD)。

不過,當年香港樓市炒風依然難遏,政府又於2013年加辣推出第三招的雙倍從價印花稅(DAVD/DSD),不但倍增稅率至8.5%,對象更擴至購買第二個住宅單位的港人。其後,因環球量寬推升資產價格,2016年政府再次大增從價印花稅,並劃一加至15%,但因豁免首置買家而引發「一份買賣合約購多伙」的流弊,及至2017年政府才堵此漏洞。可是,長年累月辣招干預樓市卻扭曲了市場,本港住房問題始終依然。

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瘋狂炒風不再 辣招需重新檢視

早前,有國際研究機構調查顯示,香港連續12年位居全球樓價最難負擔城市,以家庭收入與樓價計算,需23.2年不吃不喝才能置業。無可否認,樓價高企上樓難是不爭事實,但癥結所在是長期供不應求,加上環球量寬致使銀行水浸低息所致。綜觀當前市況,港樓往昔的瘋狂炒風似乎不復見,近期無論是一手新盤或二手成交均跌至低位,而國際測量行預料首季成交只約9200宗,按年少49%。另方面,美聯樓價指數今年以來截至3月17日回調逾2.6%,估計首季可能跌約3%。至於差估署最新的2月樓價指數報382.1,創13個月低。由此可見,當前樓市氣氛與早年的狂熱已截然不同,面對疫情經濟困境,樓市辣招或有條件重新檢視衡量其必要性。

環球通脹高企 港經濟存下行風險

另一方面,今昔本港境內客觀環境因素也大不相同,近兩年疫情反覆重創經濟,市場估計香港首季GDP可能倒退1%。而與樓市關係密切的失業率,相信將會隨着第5波疫情而掉頭回升,至於就業不足率亦已率先反彈,短期內估計會再攀升,視乎疫情受控情況而定。若從國際層面看,似乎亦頗具挑戰。首先是美歐同受疫情肆虐打擊,經濟增長失速,加上通脹來勢洶洶,相信短期也難以回落,而聯儲局亦已重啟加息兼且將逐步收水,量寬環境有變,恐對樓市帶來影響。另外,俄烏戰火以及美中全方位競爭對抗也爲經濟帶來變數。因此,適當爲樓市辣招稅審時度勢似乎也頗有迫切性。

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分段放寬撤辣 減市場震動

事實上,早前新加坡已迅速應對樓市潛在下行風險,果斷放寬多項樓市辣招而引來市場熱議,認為香港也應該效行。長久以來,坊間常以新加坡對比香港,當然星港既是競爭對手,亦有頗多相似之處可互相借鏡學習。港府前年撤銷了工商舖辣招稅,近期也放寬了住宅按揭保險成數及門檻,初步反應頗受業界及用家歡迎,似乎也顯現了一些成效。問題是部分市場人士批評香港面對經濟急速下滑風險,細眉細眼的拆牆鬆綁並不足夠。不過,分段局部有序放寬撤辣,總比一刀切的大規模解封來得安穩,對市場震動也可相應降低。

撤銷SSD增添市場活力

從實際層面看,當務之急宜率先考慮撤銷或縮短額外印花稅(SSD)。基本上港樓市已沒有短炒活動,但3年的辣招期反而令部分有資金需求的企業,難以在現今經濟困境下套現自救,而過長的限售期也窒礙了用家換樓改善居住質素,打擊市場流動性及換樓鏈。因此,若能撤銷SSD,當可加速資金流轉,激活淡靜的二手市場。至於針對非首置及非港人買家的從價印花稅也宜依環境變化而考慮寬減或撤銷。屆時,激活後的樓市所產生的財富效應自然是經濟增長的一大助力。

説到底,本港的樓市辣招稅原是非常時期爲遏抑市場過熱的非常規手段,部分措施一推十多年沿用至今,變成工具箱中的常規政策。不過,環球時勢變幻莫測,未來潛在風險不可小覷,因時制宜及早深入檢討相關措施,或可適當根據大局分階段拆牆鬆綁,消除部分不合時宜的人爲障礙,助力受困資金周轉的企業和市民,既可增添市場活力和彈性,也可爲經濟倒退提升防護力。

 

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理(Zeal Asset Management)CEO,超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國,亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則(PRI)簽約機構,是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。

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撰文 : 顏偉華 行健資產管理有限公司行政總裁

欄名 : 投資健聞

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