【理財個案】30歲無業後生仔手持兩物業 如何製造每月穩定收入?

博客 14:50 2022/03/23

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不少打工仔努力工作,終極目標就是上車做業主。不過,今次主角為30歲的Winson,出身於中產家庭,現與父母同住,因健康原因而沒有工作,但已手持兩個單位收租。Winson坦言,自己理財知識不多,亦感覺沒有人生目標,期望每月有穩定收入以外,亦希望可以找份工作,但因身體健康原因而難以找到工作,現時和父母一起生活,沒有財政困難,又想嘗試做地產代理,但期望不高,這情況下應如何作出理財策略?

【背景】

  • 姓名:Winson
  • 年齡:30歲
  • 職業:因健康原因而沒有工作
  • 婚姻狀況:單身,與父母同住

【現有資產】

  • 港元存款:80萬元
  • 股票及基金:7萬元
  • 兩個物業:2,000萬元(未償還按揭1,400萬元)
  • 資產總值:687萬元

【每月收支】

收入

  • 物業租金:2.7萬元

開支

  • 生活費:4,000元

【每月結餘】

  • 盈餘:2.3萬元

Winson因為健康原因而未能找到適當工作,但他又希望能夠融入社會,不希望和社會脫節,所以都希望找到工作。過往曾經短暫工作過的他,而目前又打算跟親友一起考地產牌,兼任地產代理。和他再討論下去,筆者發現他根本沒有興趣做地產代理,只是覺得可以嘗試無妨。由於他找工作並非和金錢有關,所以筆者建議他不需要靠工作來融入社會。

現時Winson的父母仍在工作,跟父母同住的他,在財政上容許而生活沒有大問題,筆者亦建議他可以嘗試多做其他事情,例如做義工,一樣可以接觸社會,甚至找到其他人生目標。而且勉強工作,除了選擇有限制外,更難以控制同事的心態及行為,不是每個人都有同理心,到時可能會令自己受壓力及困擾,更會影響身體健康,倒不如不要冒這個風險。

工作問題反是其次,手上有甚麼資產能夠幫助製造未來的生活費才是重點,所以筆者問Winson手上資產的狀況。目前Winson家庭擁有3個物業,2個由Winson名義持有,市值2,000萬元,另外一個是父母名義資產。他持有的2個單位中,其中一個市值1,600萬元的物業,該單位正收取租金。該單位是父母透過向銀行按揭600萬元,及親戚借錢800萬元買入的單位,每月租金2.7萬元,供樓2.6萬元,另外要分期還錢給親戚,但都是由父母負責,租金就由Winson保存為生活費及其他用途。以上收租物業是2018年買入,價值變化不大。

收租回報不足補貼支出

另一個單位是唐樓,現時由親戚居住,雖然由他名義持有,但沒有放租及變賣的實權,更不能控制親戚何時會離開,所以基本上不屬於他可控制的資產。Winson說父母借錢買樓,是相信物業會持續升值及能夠製造穩定收益。而筆者提醒他,以上十多年前的投資物業心態,在今天的環境需要考慮是否仍然合適呢?就以Winson的物業來說,每月租金收入2.7萬元,一年等同32.4萬元,以目前樓價市值1,600萬元計算,租金收益率等於2.03%,而收益率並未計算需要支付的稅項、管理費及差餉等的必然支出及維修保養、更換家電等其他難以預算的支出,所以實際回報率肯定低於2%。

由於仍然需要還債及供樓,基本上收回的租金並不足以補貼支出,幸好父母仍然有能力支持。Winson的父母現時未到60歲,仍在工作,但要償還所有債務,相信都是20年或之後的事情。根據Winson所說,父母在還債及供樓方面的負擔很重,並非輕易應付,只是心理上覺得樓價會很快上升才有購買物業決定。

由此可見,雖然現時Winson有2.7萬元收入,只是由於父母為他供樓及還債,所以並非真正有正向現金流。假如擔心父母的財政狀況,Winson可以考慮怎樣才能減輕父母負擔,又能夠為自己將來有更多累積財富做準備。假設Winson及父母將目前的物業以市價賣出,扣除各樣支出後可能平手離場,而親友的800萬元債務可以立即償還,父母可以即時不用負擔還債及供樓。

此舉雖然令Winson失去租金收入,但父母減少的支出可以成為他的儲蓄金額,變相每月維持2.6萬的收入,可以作儲蓄用途。同時,Winson現時使費不多,和家人同住及大部分支出由父母承擔,每月開支約4,000元。假如不用供樓而扣除生活費後,每月能夠儲蓄2萬元,20年的儲蓄額便已經有480萬,還未計20年的資本增長。

至於親戚居住的唐樓,相信這是家庭的安排,但在資金不多的情況下,這400萬便成為很重要的本錢,用作創造更多財富。所以筆者只能夠提醒Winson需要充分運用手上資源,與其花精神想製造收入的方法,倒不如先了解目前有多少能夠製造收入的資產。

可考慮套現中型單位 改買上車盤

另一方面,假如仍然認為樓價長期會升值,希望租金收入能成為未來收入的其中一個部分的話,另一個方案便是賣出現有中型單位,再買入一個較為適合一般單身或者二人家庭上車的單位用作收租。這樣的話,風險將會管理得更好,而細單位的租金收益率一般比大單位好,亦不會失去估計樓市長期上升的部署。

不過,物業經年累月將會變舊,而物業的樓齡將會隨着Winson年齡增長而同步增加,最後維持成本必然大升及就算物業整體市場向上,而舊樓的升幅都有機會落後於人。所以Winson要冷靜地想清楚,不要一窩蜂跟別人走。另一方面,Winson其餘資產主要都是存放在銀行的存款,在今天利息偏低的年代,這筆資金有機會長期會跑輸通脹。

而近期因為通脹因素而導致加息是否能夠幫助存款提升收益率呢?這是未知之數,但通脹肯定會損耗資金的購買力。

投資理財以簡單為主

Winson亦問到應如何配置現有儲蓄及未來的收益,由於他投資理財知識及經驗不足,筆者提醒Winson不要選擇過於複雜的理財產品。今天因為科技發展而衍生了很多虛擬的投資產品及市場,究竟是否很好的選擇,筆者自問沒有相關專業知識及經驗作答,所以能夠做的方法離不開都是透過限制配置資金而控制風險。

而市場上一般最受歡迎而有收益派發的理財產品離不開股票、基金、債券、儲蓄型保險及物業等。因為Winson已經持有物業,價值上佔整體財富組合超過86%以上,所以應該要重新分配比例。Winson持有約7萬元股票,他指出已經虧損了五成,雖然金額不多,但Winson亦應該了解投資股票的目的以及是否有興趣及時間分析個股。如果只是人買我買,後果可能全部歸零,到時亦不能夠怨天尤人,只能怪自己沒有做足功課而胡亂投資,所以要看個人特質及喜好來選定投資產品。

買個別股票需要花多些時間做研究及參考專家分析,而投資基金則可以用較客觀的評分準則決定,只要選定市場便可以找到合適的基金,如果對市場沒有特別偏好,亦可以考慮投資環球的基金。

投資不同類型產品 分散風險

債券方面,需要過百萬元資金才有較多選擇,否則只能夠投資iBond或是綠色債券等,還有的選擇便是透過基金投資不同市場的債券組合。至於儲蓄保險方面,只要能夠持有一定時間便必然獲利,詳細資料可以參考相關產品的建議書,回報方面一般包括保證及非保證,筆者建議Winson不要只看建議書的數字,還需要參考儲蓄保單的預期投資組合中的股票及定息工具的比例,時間較長的話可以考慮較高比例在股票的儲蓄保單。

假如Winson想立即獲取收益,可以考慮將資金投放在派息的股票及派息基金類別,相反能夠持有中、長期的資金便能夠投放在儲蓄保單及年金等產品,平平穩穩用時間製造收益,可以較放心。

最後,筆者建議Winson做好個人風險管理,包括購買醫療保險,當然父母更加需要有這方面的保障,減少了因為有病而需要動用儲蓄的潛在風險,而用作製造收入的資產更加可以安心用作生活費。

 

【原文刊於第750期《iMoney》(收費文章)】

【關於作者】
林昶恆(Alvin)在金融服務機構累積了近30年工作經驗,現時是一名獨立專業理財教練(Money Coach),為不同機構提供正向理財教育,講座演說和培訓課程,亦提供個人理財人生咨詢,每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版了多本個人理財書籍,《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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撰文 : 林昶恆 香港第一代認可財務策劃師、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士

欄名 : 你財策劃師

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