選用定息按揭要考慮的因素

博客 12:25 2022/03/23

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美息正式進入上升期,聯儲局主席明言不排除5月直接加息半厘。本地的拆息亦開始上揚。利率開始上升,定息按揭的相對吸引力變得更為明顯,究竟選用定息按揭時有甚麼地方要留意?

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現時定息按揭根據定息年期而有不同利率:定息10年,利率為2.1厘;定息15年,利率為2.25厘:定息20年,利率為2.4厘。要留意,「定息期」與「還款期」為兩個不同的概念。借款人大可申請一筆還款期為25年的按揭,而選用10年定息,定息期完結後,借款人可繼續選擇定息按揭或浮息按揭計劃。

以10年期定息為例,現時為2.1厘,3月美國加息後,聯儲局主席明示5月可能加息半厘。由於美國最新通脹率達7.9%,按聯儲局以加息控制通脹的傳統,市場估計美息會持續上升,而根據過去紀錄,港元拆息大致上會跟隨美息走勢。

現時新批H按利率約1.6厘,較10年期定息低0.5厘左右。如果美息在5月上調半厘,而港元拆息跟隨、加息期再持續2年,現時選用定息按揭,理論上長綫有慳息效果。當然,由於H按有鎖息機制,只要最優惠利率不變,當拆息持續上升至按息觸及「鎖息」時,有關按揭的利率便會暫時鎖定在當初銀行與借款人議定的鎖息水平。近2年一般新批H按的鎖息大概是P(5%)減2.5%,即仍然較10至20年的定息為高。

定息按揭優惠輆少

由於加息期只是剛開始,估計上升周期會維持3年以上,單純考慮利率因素,置業人士如選用定息,對比於近年流行的H按,似乎有較大贏面。

不過,考慮定息按揭時,有幾點要留意,新批定息按揭的利率會根據市場按息而改變,例如去年中的新批10年期定息按揭利率是1.99厘,今年1月底上調為2.1厘,此利率的有效時間限定在3月底前申請、5月底前取用。在美息(及港元拆息)上調後,估計按證也會上調新批定息按揭的利率。

其次,定息按揭一般不設現金回贈或高息掛鈎戶口,而罰息期亦達3年,較現時浮息按揭主流的2年為長。借款人選用前,宜先行衡量以上特點。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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