放寬按保 後生仔女未受惠?

博客 11:40 2022/03/16

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最近按揭保險放寬,但好多人認為,放寬1,000萬元以上物業可按8成或9成,只有高職厚薪人士受惠,似乎對後生仔女置業上車無太大幫助。但宏觀來看,放寬按保令換樓鏈重新連接,長遠有利於上車客。

【適用圍雖放寬 注意新按保的4項限制:按此

單看今次按保的放寬範圍,主要是1,000萬元以下物業最高可借9成;1,000萬元以上最高可借8成,貸款額上限960萬元(所以樓價至1,920萬元住宅,都可獲高於5成的按揭)。就以借款額960萬元為例,不計壓力測試,要通過供款佔入息不逾5成的限制,以利率2.5厘,還款期30年計,月入大概要在7.6萬元以上,才符合條件。似乎多數年輕上車客都不在此收入範圍。

但計算不宜太表面。過去上車難,部分原因是1,000萬元以上物業不可申請按保,首期支出較高,換樓難度大,令不少持有小單位自用的業主打消換樓念頭。例如一位業主,本身持有樓價800萬元物業,即使有需要換樓,但如欠缺首期,可能會便推遲換樓計劃,此類業主不換樓,結果便是市場上放售的上車盤更為短缺。

在按保放寬後,上述業主的換樓計劃變得較易執行。可以預期在「正常情況」下,1,000萬元以下二手樓放盤會增加,即使上車需求不減,供應增加也會令上車客入市難度減少,至少選擇可望增加。

刺激換樓鏈 上車客可受惠

所以今次的按保放寬,就算你不是月入逾7.6萬元的較高薪一族,但由於放寬的範圍較廣,仍可望重新連接換樓鏈,二手市場可望轉趨活躍,令上車客受惠。

當然,今次的放寬按保,正好遇上第五波新冠肺炎疫情、俄烏戰爭及美息進入上升周期,現時市況絕不正常。理論上會刺激成交量的效果,可能要待較後時間才見到了。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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