【退休規劃】公務員人到中年想做業主 60歲退休如何平衡父母生活費及供樓開支?

博客 19:00 2022/01/26

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不少人希望投身公務員,認為工作夠穩定,又「薪高糧準」。今年45歲任職公務員的Anny,跟63歲的丈夫租樓多年,現時卻希望買樓自住及退休後不想繼續租樓,她想知道是否能夠以公務員身份,向銀行增加借貸用作買樓自住?她又問到可否借到人工的100倍?

【背景】

  • 姓名:Anny及丈夫
  • 年齡:45歲及63歲
  • 職業:公務員及兼職補習教師
  • 家庭:已婚,沒有孩子

【現有資產】

  • 銀行存款:40萬元
  • 股票:12萬元
  • 資產總值:52萬元

【每月收支】

收入

  • 工作入息:4.2萬元
  • 退休金入息:6,000元

開支

  • 住屋租金:2.2萬元
  • 家庭及個人支出:7,000元
  • 父母生活費:7,000元
  • 保險保費:3,600元

【每月結餘】

  • 盈餘:8,400元

經過簡單計算後,她知道這想法是不必要的,因為她收入4.2萬元,100倍是420萬元,但目前市值800萬元以下的物業,銀行借貸額有機會達到物業價值的九成,即720萬元,所以一般情況下,她已經可以借到高達720萬元貸款。

借貸要確保還款能力

因此,重點並非是否公務員,而是她有否能力拿出首期及每月供樓的金額。假如她的心儀物業市值在500萬元左右,首期50萬元,再向銀行借餘下的九成,以她年紀考慮亦能夠向銀行申請30年貸款。假設利息2厘,每月還款只是1.7萬元。目前她和丈夫租樓支出要2.2萬元。另外,整體收入可以達到銀行審核要求,所以資金上應該沒有問題。

父母養老居所的安排

當跟家人討論到首期時,Anny坦言不希望動用40萬元存款為首期,因為是留作照顧父母生活費之用。父母退休時將居住的物業售出,並買入一個較低市值的單位養老,一賣一買後餘下百多萬元,再分配給幾位家人代為保管,用作兩人將來的生活費。所以,Anny擔心動用了這筆錢之後會被家人怪責,又擔心雙親要生活費時她又沒有能力提供。

除了資金調動的問題外,Anny還有心理因素要兼顧,所以我先問她有沒有任何家人會影響她的資金運用決定。說到這點時她有些無奈,Anny擔心父母退休後,長期租樓住會構成心理負擔,一方面擔心持續支出;另一方面又有機會需要時常搬屋,尤其是老人家並非受歡迎的租客,有錢亦未必能夠租到心儀的地方作為長期養老居所。我亦認同她的想法,如果雙親都會在香港長期生活,退休後應該要有安定居住地方。

家人各持己見欠共識

另外,雙親每月生活費約1.5萬元(其中7,000元由Anny支付;另外8,000元由其他家人支付),而現時居住物業的市值約600萬元,由母親名義持有,她現時已經70歲。假如申請安老按揭,父母親未來15年每月已經可以有一筆保證收入22,800元,應該足夠日常生活需要。在這情況下,Anny便可以將原先預算作為父母生活費的儲備用作支付買樓首期。

看似合理的計劃,偏偏家人對雙親退休時換樓的決定沒有一致意見,之前已因這問題而多次討論,他們亦有討論過父母申請安老按揭的問題。Anny家人反對父母換樓及申請安老按揭製造退休入息的原因,是擔心到父母百年歸老後,到時要贖回物業再賣出才能分配遺產會比較麻煩。當然「家家有本難念的經」,但我認為這種想法是從個人出發而非考慮父母的需要,而買樓資金也是父母自己辛苦儲蓄下來的,用在他們身上會是理所當然的。到真正面對分配遺產的日子時,誰人有興趣繼續擁有父母居住的地方便可以贖回,否則亦可以由銀行賣出物業,然後再將得回資金分配也沒有問題。而變回現金後,亦不用擔心分配不公平的問題。反而父母持有數百萬元並租住樓宇,再加上沒有適當理財令儲蓄增值,退休後所面對的資金及心理壓力會更大!

所以比較直接的安排應是父母透過申請安老按揭而獲得生活費,不用家人照顧,然後Anny可以將存款及套現股票得來的資金用作首期,再利用部分入息支付按揭。所以,如果Anny想購買約500萬元物業作為退休居所是可行的。

以安老按揭製造入息

Anny自己都是想60歲退休時,將自住物業申請安老按揭,製造退休入息。其實安老按揭都是一種年金安排,而運用物業作為抵押品來製造收益的好處是可以有收入的同時,亦能夠老有所居,但要用來提供終身收入,每期能夠獲取的資金相對大打折扣。根據官方計算機推算,Anny的個案,每月只可獲取10,000元收入,未必夠應付生活需要。雖然Anny自己都享有公務員長俸,可以利用政府網站的計算機估算將來退休後的長俸,但她卻從未計算過。這反映出她並非很注重退休生活的計劃,亦沒有認真考慮如何充分發揮資金功效。

她距離退休還有至少15年,每月亦有8,400元儲蓄,不計將來薪金調整因素,以及預期回報,估計她退休前也可增加約150萬元儲蓄,如今她應更積極運用時間及儲蓄累積更多退休金。公務員收入較穩定,Anny可以考慮安排15年的定額儲蓄計劃。

Anny買樓退休事在必行,但亦不能忽略其他理財需要,保險保障產品是首要考慮的。第一類需要是人壽保障,其次便是醫療保險,年紀愈大,保費必然愈貴,但需要的保障亦更多及更大,不能疏忽。她是家庭主要收入來源,需要有人壽保障來應付因不幸早逝而為家人帶的財務風險。在置業後,也要增加人壽保障額,作用是確保自己不幸早逝都能夠償還物業按揭,不會令丈夫面對「人樓兩空」的困局,不知如何生活。

 

【原文刊於第743期《iMoney》(收費文章)】

【關於作者】
林昶恆(Alvin)在金融服務機構累積了近30年工作經驗,現時是一名獨立專業理財教練(Money Coach),為不同機構提供正向理財教育,講座演說和培訓課程,亦提供個人理財人生咨詢,每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版了多本個人理財書籍,《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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撰文 : 林昶恆 香港第一代認可財務策劃師、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士

欄名 : 你財策劃師

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