美國加息 資金流向未明 料樓價明年初持續橫行

博客 12:40 2021/12/29

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明年美息(以及港元拆息)上升,已經是預期之內的變化。當大家討論加息的影響時,往往把焦點集中在對按揭供款增加,但此只是微觀層次的影響;其實加息在宏觀層面同樣值得留意。

加息影響不只在供款增加

所謂微觀,是偏向個人層次。參考2015年至2019年的美息上升周期,港元拆息大致上跟隨美息上升,2022年港元拆息隨美息向上升是高機率事件。在近年H按主導的環境下,情況代表絕大多數香港業主的供樓支出會在來年增加。受影響的人數眾多,但近年入市的買家應該都已通過壓力測試,供款負擔偏低,按息稍為回升,應該不會導致大量業主改變持貨策略。

對未入市的買家來說,加息會令他們日後供款預算增加,但在H按現有架構及壓力測試要求下,由於供款與收入比率會以最優惠利率為準的「鎖息」(現時一般為2.5厘)計算。在最優惠利率上升之前,就算1個月拆息上升,令借款人每月供款增加,暫時也不會影響供款與入息比率、壓力測試的計算。

【按揭成數及壓力測試的要求:按此

但要留意的是,今次美息上升,聯儲局同時也減少向市場放水的規模,預計在明年3月停止向市場買債,可以理解為減慢印銀紙。

2008年後美息大幅回落、港息跟隨,而樓價上升。2015年港元拆息隨美息上升,但樓價仍升。背後的大環境是2008年之後,各國央行大致上都在量化寬鬆,刺激香港的銀行體系結餘維持在高位、M2貨幣供應仍反覆上升。所謂樓價升,其實是貨幣增加的結果。印銀紙比起樓快,樓價便上升。

人行降準或可抵部分美收水影響

如果聯儲局在3月之後,不但停止買債,更逐步更向市場沽售債券,可能會慢慢影響香港,可能令銀行體系結餘下跌、貨幣供應減少,理論上不利港元資產。

資金會不會因為美息上升而流走、流走多少,目前是未知數。一方面是市場似乎不太相信聯儲局會大規模收水。另一方面,早前中國人民銀行降低存款準備金率,向市場注資約1.2萬億元人民幣,此中如果有一定規模的資金流入香港,理論上有可抵銷部分美國收水的影響。

由於情況仍不明朗,估計近月一、二手成交量偏低、樓價橫行的情況在明年初會持續。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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