【理財個案】80後夫婦月入逾11萬擁2物業 如何製造每月3萬元被動收入?

博客 15:05 2021/12/24

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80後夫婦Charles及Grace是典型的香港中產家庭,各自擁有一份薪高糧準的職位,兩人月入逾11萬元,入息比不少香港家庭高。這次他們的理財目標,是希望可以每個月有3萬元被動收入,究竟可以怎樣達成?

【背景】

  • 姓名:Charles及Grace
  • 年齡:同為37歲
  • 職業:教師及行政主任
  • 家庭:已婚,孩子1歲

【現有資產】

  • 銀行存款:16.8萬元
  • 港元存款:50萬元
  • 股票及基金:211萬元
  • 退休金累算權益:150萬元
  • 投資物業:1,140萬元及528萬元(尚欠847萬元)
  • 資產總值:1,190.8萬元

【每月收支】

收入

  • 工作入息:11.74萬元
  • 租金收入:3.15萬元

開支

  • 住屋租金:1.35萬元
  • 其他家庭及個人支出:1.35萬元
  • 退休金計劃供款:5,870元
  • 出租物業管理費:3,250元
  • 出租物業按揭:3.01萬元

【每月結餘】

  • 盈餘:8.268萬元

Charles從事教育工作多年,這兩年因疫症原因而令絕大部分課程轉為綫上,所以開始想是否可以把握現時機遇,發展綫上課程。我身為培訓導師,這兩年課程亦因疫情而被迫轉為綫上,但當疫情緩和後,我都是選擇回復綫下安排,因可以和學員有更好的溝通,令課程的性價比更高,因此事業發展和理財規劃一樣,沒有必然正確的策略,有時時機亦很重要。

跟Charles討論完商機發展後,我們便開始討論人生理財目標。他的要求很簡單,希望能夠每月有3萬元被動收入,想知道如何能夠做到。個人理財規劃離不開的是收入、支出及資產3部分,我了解到他們的收入穩定,Charles為人師表,任重道遠,工作壓力自然不少,他坦言辛苦但仍然能夠應付,相信未來退休前收入都會維持穩定,退休年齡60歲,但期望能夠提早。

資產收益率偏低

我根據他現時的組合來分析。首先,能夠提供入息的資產包括股票、基金及投資物業,而兩個投資物業仍然需要償還按揭。現時兩個物業的管理費加按揭還款每月總共33,350元,租金收入估計是31,500元,每月仍要補貼2,000元,還未計算的還有交稅、交易成本及維持成本等,目前並未能夠製造任何收益,但Charles估計到將來退休時完成所有還款後便能夠有回報。除此之外,目前持有的股票及基金金額約210萬元,而佔比例近三成的一隻中國股票基金並沒有派息,加上另外七成能夠派息的股票及基金,目前組合收益率只有2.64%。所以從收益金額來看,估計租金稅後收入加上股票及基金的收益已有約40萬元,每月平均3.3萬元,已經可以達到他的期望每月3萬元的收益,看似維持現狀不變已能達到目標。

但再深入了解,製造每月3.3萬元收入的資產值是1,870萬元,換句話說,資產收益率只是2.12%,實在不是一個吸引的數字。扣除按揭後物業佔總投資資產值68.3%,退休金、股票及基金佔總值30.3%,而流動資金只佔1.4%,嚴重偏低。其中最大風險便是資金過度集中在個別單一資產上,而Charles重注物業投資的原因是對未來樓市的升幅有信心。

支出方面,Charles期望能夠有3萬元被動收入,應是根據他們目前的家庭生活水平來推算,但我提醒他可能低估未來的需要。孩子現時才剛滿周歲,生活支出有限,但開始讀書後的支出便會增加。相信一般中產家庭花費在孩子身上的支出每月約5,000元至1萬元不等,相信這個必然面對的支出最少要準備20年。

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按100法則分配資產

幸好他們的優勢是節儉,扣除供樓以外,每月使費只是2.7萬元,已經包括租金,變相每月使費只是1.35萬元,以年輕夫婦來說,這筆支出屬於低水平,將來是否能夠繼續維持都是一個疑問。

從家庭理財概念來說,必須管好不同的風險,而他們最大優勢是收入穩定及支出少,每月扣除各樣支出後仍然有8.3萬元盈餘,所以管好現有資產及盈餘是現在要把握的安排。

Charles認為物業長遠增值理想,所以不考慮賣出,但過度集中風險不適宜再增加,所以每月盈餘不應再投資物業。現時能夠達到要求的資產只佔總資產的4.4%,其餘都是以長遠增值為本的資產。按100法則來分配資產,Charles應該有37%可投資資產屬於平穩收益資產,所以每月盈餘投資目標應該以未來能派發平穩收益為主,可以選擇的資產類別包括儲蓄型保單、年金、有派息功能的股債基金及收息股為主。

然而投資在收益及增長資產前,必須先扣除保障上的資金安排。現時Charles一家只有學校提供的普通醫療保險,所以針對目前持有的負債847萬元Charles便必須先購買人壽保障,之後再為一家三口安排私人醫療保險及危疾保障,尤其是孩子,可以好好把握年幼投保人的低保費高保障的特性,現在便做好保障安排。

 

【原文刊於第736期《iMoney》(收費文章)】

【關於作者】
林昶恆(Alvin)在金融服務機構累積了近30年工作經驗,現時是一名獨立專業理財教練(Money Coach),為不同機構提供正向理財教育,講座演說和培訓課程,亦提供個人理財人生咨詢,每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版了多本個人理財書籍,《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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撰文 : 林昶恆 香港第一代認可財務策劃師、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士

欄名 : 你財策劃師

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