按揭成數及壓力測試的要求

博客 17:05 2021/12/22

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較有置業經驗的買家應會記得,多年前不論甚麼物業,一般按揭成數均為7成。但近年監管機構為控制系統風險,陸續收緊按揭指引,現時不同樓價及不同用途的物業,按揭成數、供款與入息比率及壓力測試的要求都有所不同。

整體來說,對申請按揭時,所有申請人(包括借款人、擔保人)都沒有為其他物業負擔的話,樓價1,000萬元以下的住宅,一般按揭成數上限是6成,貸款額上限500萬元,即樓價833萬元以下,一般銀行按揭可借足6成樓按。但樓價833萬元以上至1,000萬元的住宅,樓按上限便是500萬元,1,000萬元以上的住宅,一般按揭成數便是5成。

如果按揭申請人本身未持有或擔保其他按揭物業,其供款與入息比率上限是5成,而假設利率上升3厘的壓力測試下,供款不可逾月入6成。

【綠色按揭回贈的限制:按此

如果按揭申請人本身已持有或擔保其他按揭物業,一般按揭成數便下調一成,樓價1,000萬元以下物業,一般按揭成數便是5成,貸款上限400萬元。樓價1,000萬元以上,按揭成數上限是4成。其供款與入息比率上限是4成,而假設利率上升3厘的壓力測試下,供款不可逾月入5成。要留意,此情況下的供款與入息比率、壓力測試的計算是新、舊按一併計算。

對於購買1,000萬元以下住宅,又需要較高按揭成數的買家,可申請按揭保險,過去借用8成以上按保的供款與入息比率、壓測標準會較嚴格,但2019年後已劃一。另外,如買家支付額外保費(標準保費x1.15),可以免除壓測要求,但仍要符合基本的供款與入息比率的要求。

【漸進式按揭「情義兩難存」:按此

最後,坊間有人根據現行的按揭利率(H按CAP RATE 2.5厘)、30年還款的前提,計出「每1萬元收入可應付100萬元樓按」的算式。在算術上此是正確的,但先決條件是符合前設(息率2.5厘,還款期30年),而且要求借款人沒有其他債務、收入可證明等。要留意的是,當前提不成立,例如按息上升、因為申請人年齡、樓齡等因素不能取得30年還款安排等,有關算式便不成立。

即使準買家不是使用簡便算式,而是利用銀行的網上計算機,也有地方要留意,一般網上計算機,未必會計算申請人的其他債務負擔。在進行壓力測試時,銀行是會把申請人的其他債務還款同時計算。以自住物業而言,便是按揭加上其他債務還款總額不可高於月入5成、按息加3厘時,按揭供款及其他債務還款不可高於月入6成。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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