綠色按揭回贈的限制 借足按揭無福消受

博客 13:20 2021/12/15

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社會愈來愈重視環保,發展商會標榜使用節能技術、低污染建材;銀行為鼓勵環保建築,也會為符合指定條件的「綠色建築」物業提供較多的按揭優惠。但要留意,此類額外優惠,也會受監管機構的指引限制,例如說額外的現金回贈便可能影響按揭成數。

回贈限制不可超額

按揭市場競爭激烈,市場習慣,銀行會為住宅按揭借款人提供現金回贈,一般由借款額的0.8%至1.4%不等,視乎借款總額、按揭成數、有沒有其他優惠等因素而有不同。但金管局對按揭現金回贈有一個限制,如果現金回贈高於借款額的1%時,回贈金額+貸款額不可高於相關指引。

例如樓價800萬元,標準按揭成數是6成。借款人申請6成按揭,本來的借款額是480萬元。但如果銀行提供1.5%回贈。由於回贈額高於1%,要計算入借款額內,總額不可高於6成的限制,銀行一般會以(800萬x6成)—7.2萬元,作為貸款額,即472.8萬元作為借款額,回贈為7.2萬元,兩者相加,便不逾6成的限制。如果借款人必須足額借款,一個常見的折衷方式是向銀行表明,將回贈限制在借款額1%,以上文為例,是借款額定於480萬元,回贈4.8萬元。

【漸進式按揭「情義兩難存」:按此

現時多家銀行為獲認證為「綠色建築」的樓宇提供「綠色按揭」;除了標榜申請過程無紙化,也會在原有的現金回贈之外,額外提供的「綠色按揭獎賞」。要留意,原有的現金回贈+其他名目的按揭獎賞,只要金額高於按揭貸款額的1%,連同借款額便不可高於按揭成數的限制。

當然,如果本身的按揭成數較低,例如樓價800萬元,標準按揭成數是6成,而借款人本身只借58%,即使現金回贈+其他名目的按揭獎賞加起來達借款額2%,也不會影響原有的按揭金額。但如果借款人必須借足,即使自己居於「綠色建築」,便可能無福消受額外的回贈了。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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