漸進式按揭「情義兩難存」

博客 16:50 2021/12/08

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新世界提出非牟利的私人資助房屋項目,建議中,除了參考居屋設有價格折扣外,亦提出創新的漸進式按揭安排,正常而言,此安排對買家可說極為有利,但類似的安排仍有不少細節需要斟酌。

新世界提出捐出一幅新界西土地,希望政府提供補地價優惠,由發展商負責興建300伙,面積介乎300至500平方呎單位,初步定價大約270萬至495萬元。首階段樓價50%須在成交時支付,可承造最高9成按揭,即首期可低至5%。而餘下樓價50%,則可於成交後的10年內,一次過或分階段承造按揭支付。

二手市場難以複製

參考過去10年數據,累積通脹28%,換言之,在正常有通脹的情況下,同一金額在10年後的購買力應該有不足今日的8成。借款人又不需支付相當於一半樓價的按揭利息,可說極為有利。當然,此類安排出於發展商「非牟利」計劃,引用網絡潮語,可說「搞手但求打個和」,賣方先收一半樓價,餘額要10年後才收取,在其他正常商業項目或二手市場,根本難以複製。

發展商提出構思,協助解決香港房屋問題,自然值得鼓勵,但兩段式按揭在細節上仍有不少地方要斟酌,例如壓力測試的安排。房委會推出的資助房屋,按揭可獲賣方擔保,因此即使成數較高,都不需購買按揭保險,也不需要通過基本供款與入息比率及壓測。但私人發展商推出資助房屋,恐怕難以進一步要求賣方再為買家按揭提供擔保。

細節仍需斟酌

如無意外,買家以兩段式按揭購置私人資助房屋,也要通過壓測。初步看來,要計壓測,有2個可能的標準:一是只計首階段貸款的供款與入息比例,此處隱藏的問題是,10年後要再借取餘額,萬一到時未能通過壓測計算,未能借取餘額,要如何善後?另一個可能是一開始要計算兩階段供款,要收入足以負擔整筆貸款的供款,才可獲批按揭。但此又可能會令部分(現時)收入較緊張的借款人難以通過壓測,未能取得按揭,而且有違發展商「十年後才收一半樓價」,以方便買家的初衷。

【送契樓做按揭有何需要注意?按此

對買家來說,如果有幸獲得選購機會,不管壓測的安排如何,也應該參考過去入息中位數、通脹及利率走勢,評估一下10年後可能的按揭供款情況。另外,在新世界之外,估計其他發展商也有機會推出類似的安排,大可詳細比較才作出入市決定。

(註:文章刊出後,筆者接獲新世界來電,表示有關計劃細節仍待落實,而有關壓測要求,初步想法是在成交時一併計算前後兩段貸款,換言之,借款人一開始的入息要較高才可通過壓測。)

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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