【退休規劃】手持兩物業流動資金只有10萬元 58歲女士有可能提早退休嗎?

博客 19:10 2021/11/24

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香港人最愛「磚頭」,買樓收租於不少人的眼中是非常穩健的投資,手持兩個物業,今年58歲的Mandy,距離退休年齡只餘下7年時間,但流動資金卻只有10萬元,她可以如何為退休生活作準備?

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Mandy的資產主要是物業,其他是股票和強積金,而流動資金只有10萬元,原因是年初時一次過提取了80萬元現金,為女兒支付部分首期,購買了一個新界區的單位,市值420萬元,25年按揭200萬元,月供8,900元,租金收入8,500元,這個單位以女兒名稱持有,基本上是屬於她的資產,到將來成家立室時便會成為她的安樂窩,收入及支出都是她個人負責,所以Mandy亦不將這80萬計入她和丈夫的資產中。

支出少成優勢

Mandy打算於65歲退休,而她的68歲的丈夫已經退休,但平常也會協助母親打理小生意,收入不多,但總算能夠自給自足。另一方面,丈夫在年輕時身體非常健康,所以當時沒有購買醫療保險,但不幸在10年前中風,幸好現時身體尚算健康,但已不能買任何醫療保險,所以在應付退休後潛在醫療支出方面,要有更多儲備。Mandy除了工作入息外,還有樓收租,她持有一個市值450萬元的出租單位,該單位有200萬元未償還按揭貸款,每月還款約1.1萬元。而單位每月租金收入約9,500元,包括管理費,所以每月仍需要補貼2,500元供樓及租金差額。現時他們一家三口居住的單位是已經供滿的居屋,800呎,市值750萬元,未補地價。

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整體來說,Mandy一家三口最大的理財優勢是支出少。Mandy笑說,他們外出用膳的選擇都較平民化,三人行一餐消費也只是百多元,而她工作的地方與家距離不遠,亦慳了交通費,再加上沒有甚麼燒錢的嗜好,所以估計目前的支出到真正退休相差也會不遠。既然已有退休打算,我便首先從入息方面和Mandy分析。每月支出1萬是很克檢的支出金額,但並未計算供樓及租金之間的額外補貼,還有支付保險的費用及強積金供款,所以每月盈餘約2.4萬元,當中未計交稅及管理費的支出,Mandy印象中上年度交稅只是數千元,管理費也是1,000元內,所以每月盈餘應有約2.3萬元。

冀出租物業 獲穩定租金收入

還有股票組合,大部分是在早年累積的一隻銀行股,但經歷上年度不派息的狀況下,不單止股價下跌不少,亦失去了收入來源,就算今年恢復派息,也打了折扣,幸好去年Mandy增持了一些當炒股票,所以相對組合高峰期近200萬的價值,亦只是下跌了兩成,但是過去的投資經驗令她不敢再投資股票。問到Mandy心目中最理想的退休收入模式是甚麼?她期望再過15年,出租物業完成供款後,屆時能夠提供穩定的租金收入。假設租金及樓價不變,不計算任何維修保養支出及能夠持續租出,扣除估計物業稅後,租金收益率只是2.3%,但稍有差池收入便會減少,而其他資產又未必能夠即時填補,生活便可能受影響。

Mandy的理財考慮和很多香港人相似,以為持有物業收租是最理想的退休入息安排,其實買樓收租的終極目標都是希望樓價繼續上升,為了這目標,不少人接受收取不合理的租金收益同時,亦選擇性忽略了作為收租業主的風險。我不反對在投資組合中持有物業,問題是當你沒有充裕資金,而物業佔資產值的比例又過高時,當資金周轉不足,過度集中的風險便容易令問題更嚴重,難以抵禦。

應該賣出現有收租物業嗎?請按【下一頁

 

【原文刊於第732期《iMoney》(收費文章)】

撰文 : 林昶恆 香港第一代認可財務策劃師、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士

欄名 : 你財策劃師

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