新盤一按二按比較

博客 11:35 2021/11/24

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新盤熱賣,對於成交價在1,000萬元以下的單位,估計有需要高成數按揭的買家,多會申請按揭保險。而購買1,000萬元以上物業,又需要高成數按揭的買家,估計會考慮價單上列明,由發展商提供的一、二按。究竟申請新盤一、二按之間有甚麼區別,買家又應該如何揀選?

先說新盤二按,全稱是第二按揭。指的是一個物業已經抵押予貸款機構,業主再以同一物業抵押,取得第二筆貸款。原則上,抵押物業予銀行取得按揭,借款人在未得銀行同意前,是不可以把物業再抵押予其他機構的,否則提供一按的銀行可視此為違約,要求借款人全部償還欠款。現時大家在新盤看到的二按,都列明需要獲得一按銀行同意,再由指定財務機構提供,一般二按的成數是樓價20%至30%,而且會列明一按+二按的總貸款成數不逾指定水平,例如80%。

二按限制多較「麻煩」

對借款人來說,二按「麻煩」之處是由於涉及銀行一按,整個「一按+二按」的組合,要通過壓力測試。以一按為H按,利率H+1.3厘,鎖息「大P」(現為5.25厘)減2.75厘;二按首2年利率「大P」減2.75厘,之後P為例;如果借款人無其他按揭負擔,便要求他在一按利率為2.5厘、二按利率為5.25厘時,每月總供款不逾月入一半。在一按利率為5.5厘、二按利率為8.25厘時,每月供款不逾月入6成,才可通過壓測。

而二按,相對於整筆向非銀行機構的好處,是銀行低息一按佔比較重,就算二按優惠期後按息較高,平均下來,整個銀行一按+財務二按的利率不會太高。

【加息真係不利樓市?按此

在二按之外,另一種高成數按揭方案便是整筆按揭,例如樓價8成的貸款都由發展商指定財務機構提供。相對於二按,「方便」之處是不涉銀行,往往不設壓測(但仍可能有一定的供款與負擔比例要求),批核標準較寬。較為寬鬆的批核標準,可能會令部分收入不足以通過壓測的買家,寧可選擇與銀行無關,未必需要通過壓測,而整筆貸款由發展商關連機構提供的一按。

但缺點是非銀行按揭,利率一般較高,常見的在P至P+1水平,即利率在5至6厘左右;通常在供款初期的2、3年有低息優惠。在優惠期後,如碰上最優惠利率上升,每月供款可能較優惠期一下子上升幾成,加上之前沒有壓測,負擔比率可能較高,對借款人財務帶來較大影響。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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