【理財個案】42歲持2物業望換退休居所 冀創造每月1.5萬被動收入如何部署?

博客 17:20 2021/11/18

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退休後留在家中的時間變多,不少人也會想購入較大的居所,望能享受退休生活。有讀者現時持有2層物業,有意在退休前放售其中一個單位換較大的退休居所,他更期望退休後可創造每月1.5萬元的被動收入,他應如何善用手上的資產達到他的目標?看看龔成是如何回答。

讀者:

你好,本人42歲,月入42,000元,有2個小朋友。現時以3,500元租住公司住所,到了60歲需交回。現時擁有資產包括:

物業:

  • 1層估值450萬元配偶名下位於筲箕灣單幢樓,40年樓齡,放租10,800元,欠210萬元供款(還欠20年供款 )
  • 1層估值420萬元本人名下位於西灣河單幢樓,40年樓齡 ,放租10,300元,欠190萬元供款(還欠27年供款 )
  • (月租抵銷供款和雜費後,兩層每月合共剩有3000元正現金流)

現金:10萬元

定期存款:10萬元 (年收3%利息)

股票:

強積金:190萬元

想法:

1. 放售其中一層,再看時機投入清還貸款後的剩餘資金購買另一層作退休居所之用

2. 放售其中一層,把清還貸款後所得資金購入REITs去代替收租

3. 兩層私樓都暫時不放售,繼續收租,再利用現在的現金流去再創造新的財富,但累積一定財富後才購入退休居所有以下煩惱:

  • 現時離正式退休還有一段小時間,但不知何時購入退休居所才算合適,太遲購入銀行未必能按揭和未必能應付供款。
  • 現在樓價高企,放售全部物業的資金都未必能購入心水住所。
  • 兩層私樓樓齡高、面積細,但放咗又未必可買。
  • 出租前的翻新執漏維修比較繁複。

【40歲夫婦擁4物業 無名再買樓投資 子女升學家庭財務應怎部署?:按此

現時每月可儲10,000元,數月前開始用其中5,000元作月供股票。分別月供以下股份各1,000元,其餘儲起。

理財目標:

  • 退休時想有大一點的居所
  • 退休前或退休時每月有15,000元以上正現金流
  • 退休時的居所由其他投資工具所得資金來供款
  • 優化財務結構
  • 退休時作財務自由

謝謝。

【40歲月入6萬計劃買樓收租 1萬月供股票組合應點砌?:按此

龔成︰

首先,你2個放租物業都有一定樓齡,雖然未到話十分舊。但由於有一定年期,新投資者去承造按揭時,可供款年期都會較短,變相投資價值變低。但你唔需要急住沽,不過大方向係未來10年內,找個機會,將你這2個物業(最少其中一個)賣出套現。

之後,就再睇當時樓市情況和資金多寡,去決定是否買入退休用單位。若你沽樓後,未會即時換新屋,你可以先將部分資金放入REITs代替收租。但緊記任何行業,都不要佔股票組合30%以上,否則會有過度集中風險。

當買入退休屋後,你唔一定要自住,可以先放租去「以租養樓」。因為你本身公司物業租金好平,可以令你空出更多現金流,去進行增值。

同時間,你在退休前你需要努力運用優質股,去為自己財富增值。到60歲時,假設年回報10%,你月供10,000元+現有資產30萬元(股票、定期、現金),大約可以增值至逾700萬元。

就算我假設你買入新屋,將部分資金用了。到退休時只餘下300萬元,就投資在6%的收息資產,都可以創造到每月15,000元被動收入。(還未計算,如你餘下的收租物業回報)

所以,你達至你的目標,其實機會都唔細。

不過,你現時股票增值計劃上,就要作出調整。

但你現時持股,建行 (00939) 和中行 (03988) 係收息股,增長力不高,不宜持有太多。

永嘉集團 (03322) 業務為生產和銷售成衣產品,包括運動服、活動及戶外服裝以及有關配飾。生產分部以原設備生產安排為主,外銷至歐洲、北美及中國大陸客戶,以及以分銷及零售模式在中國大陸及香港出售,其生產基地主要位於中國。

從過往的財務數據分析,永嘉生意增長力不強,而盈利有點不穩,近年出現虧損,加上企業規模細,業務無太大獨特性,因此發展力不足。長綫投資價值唔算高,都最多只可小注。

建議你將這3隻股票部份持股,換至有增長力的優質股。

另外,月供組合你太集中於潛力股(除了指數基金,其他都是),風險太高。潛力股最多佔4成好了,其餘應為平穩增長股,因此你最好要調整一下。

【本文獲作者龔成授權轉載】

撰文 : 龔成

欄名 : 80後百萬富翁

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