加息真係不利樓市?

博客 13:45 2021/11/17

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上星期文章我們推演了美國加息,對香港的最優惠利率及拆息的影響。而每次提到加息,多數人都會認為不利樓價。但對上一次加息周期,港樓其實升足3成多。為甚麼一般人的印象或感覺,與現實有如此巨大差距?

【美國倘加息 港P及H會點走?按此

一般人有「加息不利樓市」的感覺,可能的原因是按揭產品是浮息為主,一旦利率上調,絕大多數供樓業主的每月還款增加,加上壓力測試的要求,理論上會令有效需求減少。問題在於,加息的背景,通常的原因一在通脹,二在經濟過熱,而兩者其實都利好資產價格。

尤其是在通脹率高於名義按息的時候,按揭利率處於實質負利率,理論上借款買樓更為划算。而在經濟增長的情況下,置業人士亦不會介意多付利息。當然,不是說加息就一定利好資產價格,如果按息遠高於通脹率,又或經濟增長欠奉、但利率反而上升的情況下,對樓市便應該會有較明顯的負面影響。

港行聯繫滙率難主導利率政策

由於香港實行與美元掛鈎的聯繫滙率政策,利率政策不由香港主導,理論上及實際上,都發生過經濟下行時,港息被迫隨美息上升的情況,例如在1997年至2000年,香港經歷金融風暴,理想的利率政策應該是減息,但當年最優惠利率卻反而一度上升,之後也維持偏高水平,至2000年才隨美息回落。

現時要判斷利率上升對樓價的影響,除了「幅度」之外,起碼也要考慮通脹及經濟增長的因素。最利好樓市的情況,是美息上升溫和,港息上調後,按息仍低於通脹,而且本地經濟因通關等維持強勁,那麼加息便不會為樓價帶來太大壓力。

相反,如果美國因當地經濟增長強勁而持續加息、而本地通脹因收水而放緩、經濟增長反彈後又因欠缺新動力而回落,樓價便可能與利率走勢反向而行。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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