料美息上升 兼可免壓測 是時候考慮用定息按揭?

博客 14:10 2021/11/03

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按證公司上周公布,由本周一起,定息按揭試驗計劃正式恒常化。在市場預期美息上升、加上市場開始留意到定息按揭免壓測的「優點」,估計此產品的市佔率在稍後有機上升。

顧名思義,定息按揭是指在指定期限內,按揭利率固定,每月還款金額亦固定。而本地盛行的P按或H按,在都是屬於浮息按揭,當拆息或最優惠利率變動時,每月的供款亦會隨之變化。定息按揭供款較為穩定的代價,便是新批利率一般會比同期的浮息按揭為高。以現時新批H按為例,利率約在1.4厘左右,而定息期10年的定息按揭,利率為1.99厘。在市場預期利率下行,又或長期偏低時,自然較少人會考慮定息按揭。

【樓按借款人並非業主 有何好處及壞處?按此

現時市場估計美國利率將在明年正常化,理論上只要美國加息2次,而本地拆息又跟足,現時的H按利率,便會高於10年期定息。現時按證公司表示,現行的定息利率會維持至明年1月。部分在此段時間置業或轉按,又估計美息會持續上升的業主,可能會轉為考慮定息按揭,以及早鎖定未來供款。另外,由於定息按揭不需壓測,估計部分在浮息計劃下未能通過壓測的按揭申請人,會轉為考慮定息按揭。

按證現時開出的定息按揭利率,為定息10年,利率1.99厘,15年為2.09厘,20年為2.19厘。要留意的是,往後的定息利率,理論上會在浮息上調後上調。例如說如果拆息在明年1月前明顯上升,之後新訂定的定息利率,應該會相應上調。

定息期不等於還款期

此外,定息期不等於還款期,借款人大可選用30年還款期+10年定息期的組合。每月供款會按30年還款,利率1.99厘計算,每100萬元借款,月供3,451元。10年定息期後,利率再按當時的定息利率計算,或現時商定的浮息利率(現為2.35厘)計算。

如果借款人「睇錯市」,本地拆息一直維持極度偏低,選用定息按揭的還款額便會較浮息按揭為高。此種情況下,借款人未來仍可透過轉按,向其他銀利申請浮息按揭。不過要留意,現行定息按揭的罰息期為3年,首3年提前還款,罰息分別為還款額的3%、2%、1%,罰息期會較浮息按揭市場主流的2年略長。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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