【英國物業】樓價屢創新高 明年加息或添變數

博客 15:21 2021/10/25

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【英國物業】樓價屢創新高 明年加息或添變數

一連兩期談及朋友移居倫敦的租樓及買樓經歷,或多或少可予後來者借鏡。不過,說到英國樓市,究竟目前情況如何?未來大概會怎樣走?是租樓好還是買樓好?何時是最佳的入市時機?這些問題縱然見人見智,沒有標準答案,但提供一些客觀論述及市場統計數據,或許還是值得探討一下。

預計全年升幅達10%

英國的樓市,正如本欄年初分析時看好,今年以來在首置支援政策、印花稅假期、低息按揭、剛需​​強​勁,以及疫情相對緩和下激活經濟等利好因素帶動,據Nationwide房價指數 (NHPI) 截至9月底數字,英國9月房價按年漲達10%。而據Halifax房價指數顯示,英國9月份平均房價,在8月份創歷史新高後再上一層樓,達到破紀錄的26.75萬英鎊。

事實上,7月份英國房價因印花税假期階段性結束而回軟,但其後卻持續彈升,連續兩個月創新高,雖然夾雜着買家趕於九月底印花稅寬限終結前入市因素,但亦反映了市場供需仍失衡,估計今年末季樓價仍有輕微上升空間,可望在高位横行整固,預計全年可保持約一成的升幅。

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經濟延後復甦  加劇樓市不明朗

不過,當9月份印花稅假期正式完結,買家之前經過一輪最後衝刺後,提早消耗了一大批市場購買力,未來一段時間樓市交投或會減慢,形成「有價無市」狀況。另一方面,政府財政已捉襟見肘,將逐漸收回就業補貼,預計明年失業率將會走高,加上經濟若延後復甦,企業難以加薪,一定程度上也會拖累剛性需求。因此,今年眾多利好因素或許成為明年利淡藉口,樓市不明朗也會加劇。

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通脹走高  明年加息或成樓市變數

值得關注的是,英國近月通脹反撲,雖然消費物價指數9月份回落0.1個百分點至3.1%,意外地低於預期。不過,8月消費物價指數創逾9年新高,更較7月份大增1.2個百分點,是自1997年有紀錄以來最大增幅。統計局辯稱通脹升溫只屬暫時性,但綜觀國際能源價格持續高企,加上英國脫歐後物品供應緊張推升價格,相信當局說法也會不攻自破。另一方面,最新的10月份採購經理人指數(PMI)初值56.8,按月急升1.9個百分點,成本壓力升幅創25年最大。其實,目前通脹率已遠高於英倫銀行訂定的2%目標,當局亦預計今年稍後時間通脹將升穿4%,倘情況持續將促使英倫銀行面對收緊貨幣政策及加息時機等問題,亦可能導致根基不穩的經濟復甦進一步推遲。

大家必須警惕,英倫銀行早前已暗示有可能需要在明年加息,這無疑將成為樓市走勢的一大變數。倘若成真,目前市場預計明年將只會加息兩次,合共0.4厘,基準利率也只是上調至0.5厘,仍然是處於低位,對實質供樓負擔影響不大。可是,市場也將解讀央行已重啟加息之門,對買家也會產生心理壓力,進而削弱樓市氣氛。

 

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理(Zeal Asset Management)CEO,超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國,亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則(PRI)簽約機構,是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。

撰文 : 顏偉華 行健資產管理有限公司行政總裁

欄名 : 投資健聞

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