【英國物業】買樓費用手續按揭須知 過來人教你避開「爛尾樓」陷阱

博客 13:20 2021/10/18

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【英國物業】買樓費用手續按揭須知 過來人教你避開「爛尾樓」陷阱

上周文章論及陳姓友人從香港遷居倫敦所遇到的租樓經歷,讀者回饋正面,認為有助後來者省時慳錢。今期再以陳先生倫敦買樓心路歷程,介紹英國置業一般流程和稅項,以及相關必須留意的重點,從而避開潛在陷阱,減少日後不必要的麻煩。

英國置業手續繁複 涉及不同雜費

基於港人偏好「磚頭」的傳統「樓市智慧」,年中移居英倫的陳先生心思縝密,在簽訂1年租約的同時,亦在倫敦東部新開發重鎮Stratford購入一個兩房住宅(Apartment),貪其位處交通樞紐兼有大型商場,起居生活方便,未來樓價亦有升值潛力。目前雖仍屬樓花,但經實地考察後,發現外牆已完工,內部工程正如火如荼進行,相信可如期於明年次季交樓,以接駁其於明年中租約屆滿後入住。

陳先生提醒,英國置業手續繁複,條例多多,稅項等雜費亦不少,例如律師費、按揭申請費、估價費及測量費等,總額多達4,000英鎊。他說,買樓流程與香港相若,一般都會交由代理一條龍代辦處理,但買樓始終涉及大額金錢,尤其初抵英國的港人,事前宜先了解清楚,亦須跟貼代理及律師查詢進度,否則蝸牛般辦事態度難免會受氣,尤其是自己付出了不菲的服務費。

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樓花只訂明落成年度 或影響買家部署

必須留意的是,英國物業分為連地皮的永久業權(Freehold),以及有年期限制的租賃業權(Leasehold),主要分為90年和120年。而出售物業也分為現樓及樓花,但與香港不同的是,港樓發展商須具體註明樓花落成交收日期,通常會依足所訂日期完成買賣。不過,英國只需標明物業落成年度季度,發展商彈性較高,亦會藉口延後,甚或要求買家提前完成交易,這往往會打亂換樓買家資金部署,或會未能及時出售舊物業套現周轉,同時亦影響銀行做按揭。因此,陳先生建議須預留足夠資金應付突變,而他有備無患,在港早已套現物業,可說是有恃無恐。

買樓出租按揭較嚴格

至於按揭方面,買家可透過香港的滙豐、中銀及東亞銀行或英國本土銀行做按揭,最長達30年,基本上可分為定息和浮息按揭,不同銀行會有所差異,實際年利率約介乎2.5%至4%,另亦有訂定年限只還息不還本,對初期資金較緊的買家而言實在是相當方便。此外,買家亦須通過供款壓力測試,但英國要求較港寬鬆,供款與入息比率(Debt-to-income ratio,DSR)上限可達6至7成。陳先生提醒,買樓出租(Buy to let)按揭較嚴格,且只以租金收入作為DSR計算。

BNO移英港人可免海外買家印花稅

陳先生表示,對於港人來說,雖然英國今年4月起向海外買家額外徵收印花稅2%,但若是BNO身份入境住滿183日,便可剔除海外買家標籤,可在物業成交12個月內申請退回相關印花稅。據統計,今年以來香港買家增加,成為英國樓市生力軍。另外,去年為救市推出的印花稅假期已正式終結,恢復了舊稅制,只有首置客購買樓價12.5萬英鎊或以下住宅才可享免稅。不過政府仍維持「Help to buy」置業計劃,只要符合居英條件及簽證便可申請。

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警惕不良中介 避開「爛尾樓」陷阱

或許,「隔山買牛」是買樓大忌之一,陳先生早前在港棄購促銷中的英國樓花,他抵英實地查證後發現該處正處於「爛尾樓」冬眠狀態,據了解發展商早已財力不支或需清盤。陳先生特別提醒,必須加倍警惕部分不良中介代理心存欺詐,透過展銷會招客,花言巧語誘騙心神不定準買家,利用其心急移居海外弱點,以劣質樓渾水摸魚圖利,又或者巧立名目向買家多收費用,甚至侵吞購樓金。

陳先生引實例說,有中介代理向本港客人推介英國樓花,並提供高額租金回報保證,以及出租管理等一條龍服務,然後要求買家預付部分款項作為購樓「誠意金」,交由其託管直至正式交易時在樓款中扣除。可是,中介收款後藉詞疫情多次拖延交易,最後竟說發展商財務出問題申請清盤,樓盤恐會爛尾,而預付的「誠意金」早已轉交發展商難以退還,事主幾經交涉至今仍無果,考慮採取法律行動但又耗財費時失事,而且整家已遷居英國難以兼顧,正陷於困局。陳先生特別提醒,個別代理透過掛單取巧,實質是無牌經營,若然發生交易紛爭,買家恐會追討無門。所以,大家一定要嚴加查核提防,以免誤踩陷阱!

 

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理(Zeal Asset Management)CEO,超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國,亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則(PRI)簽約機構,是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。

撰文 : 顏偉華 行健資產管理有限公司行政總裁

欄名 : 投資健聞

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