跨世代的按揭誤解 「供樓初期大部分還息」已過時

博客 11:30 2021/10/13

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有時當一群人經歷過一些事,深刻難忘,就會形成一個堅實的印象;即使時移勢易,認知已經不合時宜,印象也難以改變。在按揭上也有類似的情況,在低息環境已經持續十多年的情況下,高息年代形成「供樓初期大部分是還息」的印象,仍是跨世代的維持下來。

低息時代情況已改變

在正常的情況下,的確「按揭初期還息較後期高」。只要利率高於零,任何還款期之下,息隨本減息還款安排,初期還息比例都會比後期高。例如每百萬元借款,在近日的新批H按利率1.4厘,30年還款期,首月還本佔總供款約65.7%,34.3%為還息,如利率不變,第13個月比例為66.6%,33.4%為還息。即按月比較,前期還息比例的確是是會較後期高。

但上述的正確認知,有時會被錯誤演譯為「供樓初期大部分還款都是利息」。此印象應該形成於按息較高的年代;例如90年代中按息曾高達8至10厘,以按息8厘、當時普遍盛行的20年還款期計,每100萬元按揭,月供8,364元,首月還款中有8成是利息,只有2成是還本,如利率不變,一直要到還款的第12年中,每月還本金額才會高於還息。

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此種息、本懸殊的還款比例,似乎自此深入民心,直至今時今日,仍然不時見到有人提出。但事實上,在2008年金融危機後,按息長期維持低企、息本比例早已扭轉多年。以新批H按利率約1.4厘,還款期30年計,每百萬樓按月供為3,403.42元,首月還款約65.7%,即2,236.75元為還本,只有約34.3%為還息,如利率不變,每月還本比例會逐步上升。如果借款人選用較短的還款年期,首月供本比例會更高。

事實上,以還款期30年計,只要按息低於2.3厘,首月還本的比例便會輕微高於還息,回看過去十多年的紀錄,絕大多數新批銀行按揭,利率都處於此水平以下。「供樓初期大部分還款都是利息」的認知,早已是明日黃花。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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