【消委會】住宅按揭計劃總利息可差逾9成 「呼吸Plan」息貴過銀行按揭達3倍

個人增值 18:20 2021/09/15

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【消委會】住宅按揭計劃總利息可差逾9成 「呼吸plan」貴銀行按揭達3倍

本港樓價冠絕全球,上車買樓是不少港人夢想。消委會比較18間銀行共78個按揭計劃,發現不同計劃總利息支出可相差超過9成。消委會提醒,消費者需留意普遍按揭計劃都會收取逾期還款手續費或罰息,應審慎評估自己的還款能力、現時及未來的開支、現金流穩定性等,免失預算。

P按及H按利率可差9成

消委會比較18間銀行共78個按揭計劃,發現各計劃總利息支出可相差近1倍。以今年8月16日的相關利率計算,14個P按的實際利率介乎2.5厘至2.95厘;H按的實際利率介乎1.36厘至1.71厘。以一個售價800萬元的單位,按揭年期為25年為例,假設全期按揭利率不變,同日最高及最低P按利率的總利息支出分別為332萬元及276萬元,可相差20%。而最高及最低H按利率的總利息支出分別為183萬元及144萬元,可相差27%;若比較同日最低P按及H按利率,則可差近1倍(92%)。

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留意樓花按揭計劃的風險

在樓花按揭計劃方面,為盡早套現流動資金,發展商會為選擇即供期付款的買家提供較多折扣優惠,惟消委會指,買家需留意由於按揭保險計劃並不適用於樓價600萬元以上及選擇即供期付款的樓花,貸款額會因按揭成數較低而大減,買家變相須預備更多資金以應付首期。

以一個售價約1,077萬元的單位為例,銀行只可提供60%按揭成數,選擇即供期付款的首期(約432萬元)較選擇建築期付款(約195萬元)需多付約1.2倍(約237萬元)。

另一方面,建築期付款計劃的買家可享的折扣一般較少,而買家亦只可待樓宇落成後才能申請按揭,若在購買樓花後至樓宇落成期間樓價下跌,銀行或會估價不足,買家有機會因此須準備額外資金以支付首期。

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「呼吸Plan」貴銀行按揭達3倍

至於發展商按揭,俗稱「呼吸Plan」,按揭成數一般可高達80%至90%,借款人貸款時或毋須進行壓力測試,並獲提供特別的供款安排,例如首數年只供利息,或首數年利息特低。這些計劃的入場門檻雖然較低,但隨後的按揭利率會大增,亦普遍較一般銀行的按揭利率為高。

有發展商按揭可讓買家以較低的兩成首期購買一個逾1,300萬元的單位,但由於貸款額較大,加上按揭利率較銀行按揭利率高0.75%(首3年)及1.5倍(其後22年),導致最終的總利息開支,較銀行按揭高3倍,即超過600萬元。

消委會建議,打算置業的消費者在選擇按揭時,應及早了解購置物業及申請按揭的程序、所需時間、文件等,加深對市場上按揭產品及相關審批準則的認識;審慎評估自己的購買能力,包括未來的現金流、經濟負擔和工作的穩定性等,申請按揭時避免「借到盡」,以便留有資金作「應急錢」。另外,亦要多比較數間銀行的按揭計劃,例如按揭利率、利率上限以及各種優惠等,申請前清楚了解計劃條款,及考慮以不同的供款方法還款,例如會否每月或每兩星期供款,並應留意從銀行獲批的貸款金額未必與申請金額一致。

 

責任編輯:李瑩

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欄名 : 理財學堂

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