按揭現金回贈須知

博客 16:15 2021/09/01

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近年銀行會向按揭借款人提供現金回贈,但當回贈高於貸款額1%,卻會有一定限制,有時更可能會影響借款額。

情景1:現金回贈不逾貸款額1%

無論按揭成數是多少、都不會影響實際的借款額或回贈金額。

例如樓價800萬元,假如借款人申請的是標準6成按揭,現金回贈1%,按揭借款額便是480萬元,現金回贈為4.8萬元。
比較特別的是按揭保險,無論按揭成數多少,現時一般銀行為按保客戶提供的現金回贈會以6成借款額計算。例如樓價800萬元物業,借款人申請9成按揭保險,借款額為720萬元,現金回贈1%以樓價6成計,回贈額會是4.8萬元。

情景2:現金回贈高於貸款額1%

此種情況下,回贈金額+貸款額不可高於金管局的相關指引,有可能影響借款額。

例如樓價800萬元,標準按揭成數上限是6成,即480萬元。如果借款人申請5成按揭,借400萬元,即使銀行提供貸款額2%即8萬元回贈,由於借款額400萬元+回贈8萬元是408萬元,不超過6成的限制。因此借款額及回贈都不受影響。

如果按揭成數本身已達指引上下,而現金回贈高於1%,銀行一般實務上的操作,是將借款額由原有上限的按揭額扣除。例如樓價800萬元,借款人申請6成按揭,銀行提供1.5%回贈。由於回贈額高於1%,要計算入借款額內,總額不可高於6成的限制,銀行一般會以(800萬x6成)—7.2萬元,作為貸款額,即472.8萬元作為借款額,回贈為7.2萬元,兩者相加,不逾6成的限制。

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如果是按保,假設樓價800萬元,申請9成按揭即借720萬元,銀行提供1.5%現金回贈。現金回贈為800萬元的6成的1.5%,即7.2萬元。720萬元+7.2萬元超出9成的限制,一般處理手法便是將貸款額根據回贈相應下調至712.8萬元。當然,如果借款人的預算緊張,寧可盡量提高借款額,也可要求銀行將回贈定於1%,在此情況下,便可借720萬元,回贈為6成的1%,即4.8萬元。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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