【樓市走勢】移民潮未礙樓市破頂 後市續樂觀

博客 15:40 2021/08/30

分享:

【樓市走勢】移民潮未礙樓市破頂 後市續樂觀

本港樓市經歷去年回落後,今年反覆上揚。8月初,反映二手樓市的中原城市領先指數創出191.34點的歷史新高,年內累升了逾7%。另方面,近期開售的新樓盤銷情理想,發展商提價加推,一片榮景。可是,坊間也有憂慮樓價高處不勝寒,難以久撐。究竟未來走向會如何呢?

【曾淵滄:永遠都是買樓時機(一按即睇):按此

經濟前景樂觀 支持樓市向上

事實上,港樓走勢與本地經濟活動息息相關,今年隨着境內疫情逐漸受控,各行各業有序復開,經濟也從谷低反彈,次季GDP按年增長達7.6%,失業率年內更回落2.2個百分點至5%,就業不足率亦同步降至2.4%,雖說不上全面脫困,但整體趨勢向好,財政司早前更樂觀地調高全年經濟增長預測,予人雨過天青之感。只要境內疫情不出現大規模反樸,甚至寄望中港通關復常帶來「活水」,則年內樓市相信也不會有掉頭急跌之虞,在第三、第四季高位爭持鞏固居多。

移民潮推冧樓市或屬猜測

或許,近1年來的所謂移民潮引起了坊間高度關注,擔憂這批港人離境前售樓套現撤資,必會產生連鎖反應衝擊樓市。的確,據統計署最新臨時數字,截至今年中的過去1年,香港居民淨移出8.92萬人,其中當然包含了真正的移民者,但不可忽略的是也涵蓋了期間在境外讀書或工作,甚至因疫情而滯留在外的港人,雖有機構估計移民人數達十萬人,但起碼短期內似乎是言過其實,當前也就毋須過慮。

【環球樓市愈升愈有? 房地產派息基金息率高達7厘:按此

無可否認,市場亦有所謂業主移民割價售樓,可若細心觀察,這只是偶一個案事例,卻非普遍現象,而且最終成交仍屬市價,只是之前業主叫價過於進取而已。況且,從今年1月至8月私人住宅每月買賣宗數,有5個月錄1500宗以上,縱使假設有大量移民業主急售,但期內二手市價格仍破紀錄,反映市場剛需強烈,具備巨大承接力。當然,我們不能排除跟紅頂白的買家心態,但同樣不可撇開移民業主看好短期樓市,也非要立即連根拔起,一窩蜂割價售樓的必然舉措。因此,所謂大規模移民潮推冧樓市似乎也止於猜測而已。

加息步伐漸近 入市需量力而為

筆者常遇到的問題是,在當前樓價高企時,還值得高追入市抑或是趁機沽貨離場呢?這當然要視乎各自的財力條件及未來打算,也很難一概而論。不過,所謂「量力而為」似乎是立於不敗的最好準則,縱使大跌市甚致較長時間的樓市低迷,只要夠實力也就有險可守。與樓市周期「鬥長命」雖非上策,卻也不至於措手不及而遭樓市大浪淹沒,過去數輪港樓周期就是最好明證。

值得留意的是,美國聯儲局早前暗示今年底減少買債規模,猶如掀開收水之幕,震撼了金融市場。倘若美國通脹持續高溫,而非聯儲局官員為安撫市場而辯稱是「短暫現象」,則提前於明年底啟動加息之路不可抹殺,屆時對於息口極度敏感的樓市或會同樣帶來衝擊,為當前相對樂觀的樓市增添一大變數,不可不慎。

 

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理(Zeal Asset Management)CEO,超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國,亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則(PRI)簽約機構,是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。

撰文 : 顏偉華 行健資產管理有限公司行政總裁

欄名 : 投資健聞

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版