想做「包租公」 按揭算盤要怎打?

博客 18:45 2021/08/18

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在種種樓市辣招之下,住宅樓市的短炒活動絕跡多時;不過,買樓收租作長綫投資,卻從未消失。如果置業人士想「一開二」,多買一個住宅物業收租,在按揭上也有不少地方要留意。

買樓收租申請按揭,與買樓自住的最大不同的在於按揭成數。自住樓,銀行標準按揭成數:樓價1,000萬元以下可按6成,1,000萬元或以上,可按5成;如果申請按揭保險,樓價800萬元以下可申請9成按揭,1,000萬元以下亦可獲8成。

【樓花延遲交樓對按揭申請的影響:按此

但對非自用(包括收租)的住宅物業,原則上按保不接受申請,標準按揭成數只有5成。如果按揭申請人本身另有物業按揭,按揭成數上限會下跌至樓價4成。在成數以外,收租樓屬非自用按揭,其供款與入息比率的要求會較為嚴格:基本的要求為總供款不逾月入4成,現行按息加3厘時,總供款不逾月入5成。

在按揭優惠方面,過去有一段時間,銀行向收租投資者提供的按揭條件,會較自住用家的略差,例如利率會略高。自住用家可獲銀行批出的按揭條件會略為優惠,背後的邏輯是:自住用家違約斷供的風險較低。但近年在引入壓力測試後,持有多個物業的投資者,按揭負擔比率甚至會較用家更低,對銀行來說風險有限。加上銀行體系資金充裕,利息成本下跌、銀行對非自用按揭提供的優惠,基本與自住用家一致。

租約可作收入證明一部分

業主為名下的收租物業申請按揭,所需文件基本與自用的一致,如地址證明、收入證明等。比較特別的是,由於收租物業有租金收入,買家可提供租約,申報作入息的一部分,以便通過壓測。

一般而言,一份有打釐印的正式租約,銀行會按租金7成計算收入。即1萬元的租金,算成7,000元的收入。而對於沒有打釐印的租約,部分銀行會按租值6成計算作業主的收入。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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