唔想計錯數被逼撻訂? 教你如何見招拆招

博客 16:50 2021/08/04

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每個月千多宗新盤成交,總有數十宗的撻訂個案。據了解,此類撻訂個案多與買家未能找到銀行承按有關。情況顯示部分置業人士仍未掌握現行按揭壓力測試計算標準。

本地樓價高企,上車客可能需時多年才可儲足首期入市,萬一在簽訂臨約後發現「計錯數」,未能獲銀行批核按揭,最終被迫撻訂,不單有金錢損失,亦虛耗了儲蓄的時間。為免此類情況發生,準買家入市前,宜小心了解現行的按揭限制及計算自己的負擔能力。

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以最簡單的按揭成數而言,是否自用、收入是否主要來自香港、物業估值是否涉及發展商回贈等都會影響按揭成數或金額。壓力測試方面,最基本的要求是「現行按息下供款不逾月入五成,按息加3厘時供款不逾月入六成」;不過,如果置業人士擁有或擔保其他按揭物業;或按揭成數超過金管局基本限制的兩成以上,壓測的標準都有不同。詳細計算標準可查看金管局網站。

另外,現時拆息低企,市場流行拆息按揭(H按),供款利率低至1厘多。但要留意,在申請按揭,計算供款與收入比率時,H按的現行利率會以較高的鎖息上限計算,現時一般為2.5厘。同樣地,壓測亦要以鎖息上限加3厘去計算。類似的情況是新盤的二按,不少二按都有還款初期低息,優惠期後按息上調的設計。只要此類二按涉及銀行一按,計算供款與入息比率、壓力測試時,二按還款都要以優惠期後的利率計算。

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此外,在進行基本的供款負擔及壓力測試計算時,不少準買家都未有為意債務帶來的影響。常見的債務中,按揭供款、信用卡欠款、私人貸款對計算供款負擔的影響都略有不同。例如一位準買家本身持有另一物業,未完全償還按揭,購買第二套物業時,在現行按息下新舊物業的按揭總供款便不可高於月入40%;兩筆按揭加息3厘後供款不可逾月入50%。如果是私人貸款,計算方式便是現行按息下,每月按揭供款加私人貸款還款不可逾月入50%;按息加3厘後,每月供款加私人貸款還款不逾月入60%(壓測下私貸還款不必加3厘計算)。而信用卡還款方面,銀行不會視最低還款額為每月還款,而會以信用卡欠款總額乘一定百分比(一般為3%至5%),視為每月還款額。

債務之外,不少置業人士未有意會,銀行對「收入」的計算標準,也可能與按揭申請人理解的不同。收入是否固定、佣金、花紅如何計算,甚至按揭申請人現有工作入職多久,都會影響銀行對借款人收入是否穩定的判斷,甚至是收入金額的計算。

加擔保人乃最後補救手段

要避免出現簽署買賣合約後,才出現收入「唔夠計」,被迫撻訂的局面,準買家可作以下準備:第一自然是在部署置業前,盡量減少負債;其次是在簽約前,向銀行或貸款機構查詢,了解自己可負擔的按揭金額上限。另一方面,即使作好了基本計算,入市時亦可考慮作出較保守的預算,例如在首期、雜費之外,預留多一筆現金,作為按揭批核金額不足的準備。

萬一真的在簽署合約後才發現按揭申請未能獲批預期的金額,置業人士又不欲撻訂,便需尋找補救方案,最常見的方法不外乎為按揭增加擔保人。但必須強調,此方案有一定難度,而且會影響擔保人本身日後的按揭申請,只宜作為最後的補救手段。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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