按揭保險的投資應用 如何完成物業「一開二」大計

博客 16:28 2021/07/28

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看到題目可能不少人會想,不是說按揭保險目的是供自住買家購置物業之用嗎?又如何應用於投資?但現實中,不少家庭的確透過按揭保險,完成物業「一開二」的大計,關鍵是行動的步驟。

不少人應該聽說過,又想買車,又想買樓,如果兩邊都要借款融資,最好是先買樓,後買車。因為申請物業按揭,計算供款與入息比率時,銀行會一併考慮申請人的其他債務負擔──例如由車行提供的汽車貸款。反過來,買樓後申請汽車貸款,車行卻不會理會借款人的樓按負擔。對於按揭供款接近入息比率上限的人士來說,先買樓、後買車會較易獲得總額度較高的貸款。當然,代價是整體還款比率會略為升高。

行動先後次序影響獲批機會

同樣地,原則上按保的設立是協助自住用家買樓。如果一個人,或一對夫婦本身已持有一個物業,申請按保再購置第二個物業時,都會被查問,提供更多自住證明,如果按保公司不信納第二個物業用於自住,往往便會拒批。尤其是如果第一個物業本身是透過按保購入,再申請以按保購買第二個物業,更是幾乎沒有獲批的機會。

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不過,如過程序反過來,先用自住條件以按保購買第一個物業,再以一般按揭成數購買第二個物業,只要符合壓力測試的要求,一切卻會變得較為容易。看到這裡,可能年輕一點的讀者會嗤之以鼻,哪有錢一下子買兩個物業?

但對換樓客來說,以上問題可能較為簡單。例如夫婦持有一個物業,賣出套現,再由一方以自用按保購買一個新單位,另一方稍後以一般按揭條件購買第二個單位,只要雙方都可通過壓測,一般也不會有甚麼拒批問題。技術上單看申請按保換樓的一方,仍然是自用,但由夫婦二人角度看,卻又是透過按保,較輕易完成「一開二」的計劃。

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或者有人會問,可否更簡單一點,例如先生購買太太持有的物業業權,以自用條件申請按保,順便套現,以減少一次買賣程序?答案卻是不可以的,原因是按保公司看到業權由A、B轉讓至A,一般會認為是變相轉按套現,會質疑物業並非真的買賣,通常會拒批按揭申請。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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