【大灣區】內地樓市穩中回落 大灣區城市可看高一綫

博客 14:25 2021/07/26

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2021年已過了一半,中國整體樓市延續了去年的升勢,近數月雖在政府政策調控下,市場溫度稍為下降,目前似乎仍未破壞樓價穩中向上趨勢。踏入下半年,大灣區樓市走向如何?尤其是深圳推出了多項政策,將會帶來甚麼影響?現在是入市時機嗎?

調控政策見效 二手市場漸降溫

從國家統計局最新公布數字分析,6月份中國70大中城市新建住宅售價按年升4.7%,連漲69個月;按月則升0.5%,但漲幅已呈收窄,創3個月最低。其中,上漲的城市有55個,遠少於5月的62個,下跌的增逾倍至12個城市。由此可見,樓市溫度有所下降,無論是上漲城市數目或樓價升幅均現回軟,穩中有落,這與政府調控政策不無關係。

值得留意的是,6月份一綫新建商品住宅銷售價格保持動力,按年升6.1%,漲幅微擴0.1個分點;反觀二、三綫城市新建商品住宅銷售價格亦分別上升4.8%及3.7%,但漲幅則輕微回落。不過,若從新盤及二手市場看,則一綫城市新盤依然堅挺,按月仍漲0.1個百分點,但二手市場的動力已明顯減弱,未來或會進一步擴散至二、三綫城市。

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收緊二手樓放貸 帶動新盤需求

事實上,在銀行收緊二手房貸下,加上全國十多個城市出台了二手房指導價格制度,這意味將大大削弱投機客槓桿炒樓的機會,對樓市已產生了抑制作用。而目前在全國落實「住房不炒」大環境下,短期內或窒礙升勢,下半年二手市場料會持續降溫,成交減少,但價格相信可穩中有序緩降,不會造成崩塌。

不過,內地貸款市場往往有季節性特點,當銀行過了時間節點,明年重獲房地產放貸額度,則可望激活樓市累積的需求,重拾動能緩展升勢,因為樓市規律通常是「量在價先」,先有成交而後有價格。另方面,當二手房收緊放貸甚至暫停貸款,這或令新盤市場得益,可促使部分剛需及有意提升居住環境的置業者轉買新樓,有利於化解新盤庫存,加速發展商資金回籠,亦可緩解銀行在房地產融資方面的風險。

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大灣區經濟發展迅速 為樓市添動力

展望下半年,在政府持續調控樓市大基調下,部分升勢太猛的城市,過熱情況料將進一步遭到遏制,以較溫和的步伐調整鞏固,而新樓盤短期內料仍會延續小幅增長趨勢。總銷售面積或可望再創新高。至於一些潛力優厚的城市,尤其是珠三角的大灣區內的大城市,例如廣州及深圳等,憑藉本身特殊條件及經濟刺激政策,樓市將可得到支持,穩定健康發展。

長遠來說,樓市發展還須回歸基本因素,論人才和財力、經濟產業及交通規劃,大灣區都得到政策支撐而大放異彩,也將成為推助樓市的核心動力來源。以深圳而言,深圳吸纳優才入戶計劃已現成效,而擴大都市圈,與廣州、東莞、惠州建設城際軌道交通運輸亦加速推進。此外,深圳亦擴大優惠吸引企業進駐,同時亦設定住房新計劃,目標至2035年將人均住房面提升至逾40平方米,政府在供需兩端同時發力維穩樓市,未來潛力或可看高一綫。

總括而言,政府一方面提出「解決好大城市住房問題」,堅持「住房不炒」而適時出台一些調控政策,但以「穩地價、穩房價、穩預期」為前提大原則,大家也就不必過於擔憂整體樓市大跌,當然亦不可期望會長升不回、萬人搖號抽買豪宅盛況相信難以重現。大家若要入市還須靠自身實力,考驗眼光,始終不同城市、不同小區,盤路亦有異,樓價表現及潛力還是大有差別。

 

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理(Zeal Asset Management)CEO,超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國,亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則(PRI)簽約機構,是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。

撰文 : 顏偉華 行健資產管理有限公司行政總裁

欄名 : 投資健聞

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