拆息續回落 轉按必須先考慮的理由

博客 13:34 2021/07/21

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一個月拆息創11年多新低,加上個別銀行調整現金回贈比率,借款額略低的客人都有機會獲較高的現回贈。似乎又到了小業主考慮是否轉按的時間,有樓在供的小業主在決定是否轉按時,又有甚麼要考慮?

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小業主轉按有眾多可能的原因,最常見的是減息、取得回贈、加按套現、移除擔保人。後兩者基於個別業主的需要,欠缺普遍性,無謂討論。值得考慮的是,是否值得為了節省利息/取得回贈而轉按。

雖然說拆息回落,但現時多家銀行提供的H按利率約H+1.3厘,2年前一般H按的條件相若。拆息下跌,是否轉按,按息都會跟隨拆息回落。對多數小業主來說,現時不必為了考慮節省利息而轉按。當然,如果基於任何理由,借款人現有的按揭利率是以最優惠利率為準的H按,利率可能會比H按高逾一厘,又或是發展商提供,優惠期即將過去的按揭,便有充分理由考慮轉按。

為現金回贈要諗2件事

轉按的另一個原因是取得現金回贈。就算新舊按揭的利率一樣(例如都是H+1.3%),如果轉按獲得的現金回贈明顯高於律師費,計算上小業主是轉按較為划算。但起碼仍有兩個考慮因素:

  • 1. 個別提供較高現金回贈的銀行,並沒有按揭掛鈎存款戶口。此類戶口是否有用,完全視乎借款人平時有沒有閒置的資金存入戶口。一位平時沒有多少閒置資金的業主,如果認為按揭掛鈎存款戶口是雞肋,大可選擇不設此類戶口,但回贈較高的銀行。不過,對多數手上有點餘錢的業主來說,其實此類戶口的慳息效果明顯,未必值得為了稍稍增加的回贈而轉按,失去此類戶口。
     
  • 2. 早幾年的H按,部分的鎖息上限為「大P(5.25%)減3.1厘」,現時利率即2.15厘。但近日新批H按的封頂利率,一般為大P減2.75厘,即2.5厘。理論上,如果未來拆息大幅上升,轉按之後,業主的供款利率可能較舊有P按為高。此點現時看來風險有限,但原則上要考慮。

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最後要提醒,轉按便要從新計算壓測。雖然近日拆息低,但在計算供款與入息比率及壓力測試時,「當前利率」卻會以較高的「P減」,即2.5厘計算,有意轉按的借款人宜小心計算通過壓測所需的收入。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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