【海外樓市】澳洲樓市升勢放緩 加息或觸發長期調整

博客 12:05 2021/07/19

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在環球歷史性超低利率下,各國資金氾濫催谷起資產價格。澳洲房地產市場經歷去年9月至今年3月飛漲達至高峰後,近數月動力減弱,兩大城市悉尼及墨爾本住宅亦有放緩迹象,是否預示樓市將進入鞏固期,甚或是將展開未來的調整呢?

疫情復熾打擊氣氛 樓市升勢放緩

據澳州統計局(ABS)數據,首季澳洲住宅總值按季增5,500億澳元破歷史紀錄,平均價格升3.9萬至77.9萬澳元,其中新南威爾斯省樓價中位數及平均價同破100萬澳元,首府悉尼樓價按季升6.1%最為顯著,墨爾本亦升5.1%。不過,進入第二季,大部分省府樓市呈現放緩,6月份悉尼及墨爾本雖分別按月升2.6%及1.5%,但全澳樓價增幅較5月低30基點,較3月高峰更是低90基點。客觀上,這是因疫情復熾削弱經濟活動及樓市買賣意欲,但整體向上趨勢尚未遭到破壞。可是,以目前情況看,限制措施短期似乎難以解除,或會進一步打擊氣氛。

另據房地產研究機構數字,首季轉手住宅賺錢率進一步升至90.3%,但高樓公寓表現較弱,而傳統獨立屋保持堅挺,超级豪宅更季升17%,按年飆58%。整體上,住宅庫存仍低企,新成交及新放盤比率企穩1.1比1。由此可見,樓市仍有需求,但動力不平均,部分轉至高檔住宅,相信疫情對於財政不充裕的首置者入市信心影響則較大。

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關注過度貸款 提防央行政策轉向

事實上,澳洲樓價急升已觸發國際機構憂慮泡沫,國際貨幣基金組織(IMF)早前警告,一旦美國加息,一些估值過高的資產包括澳洲樓市將遭拋售。當然,目前或没有即時加息迫切性,但潛在風險不可不慎。澳洲當局也早察覺到泡沫風險,央行明言將密切關注住房過度貸款趨勢,重申須緊守借貸標準。另方面,澳洲審慎監管局(APRA)資料顯示,有潛在危險債務水平的借貸人急升,今年首季這類業主比例飆至19.1%。因此,銀行及財務機構5月已紛紛提高定按利率也就不足為奇,大家對收緊門檻政策突變風險更須提防。

就在今月初,澳洲央行議息後仍大派定心丸,維持隔夜拆息目標0.1%,並延長每周40億澳元的購債計劃至11月中再評估,被市場解讀為釋放出鴿派信息,有利於樓市。表面上,澳洲央行強調保持超低息環境及量寬速度,是對經濟復甦及就業提供所需的貨幣支持。不過,須留意的是,量寬政策是基於經濟增長、就業率及通脹率為前提,也就是帶有條件的,倘若上述3大因素呈現轉勢的苗頭,央行取態也可能隨時有變。

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倘央行加息 樓市或現長期調整

正如IMF早前上調澳洲今年經濟增長至4.5%,澳洲央行亦表明,經濟復甦及就業反彈速度均超過預期,今年首季GDP增長1.8%勝預期,且升勢持續。另方面5月份失業率進一步降至5.1%,就業不足率亦同步下跌。至於通脹率今年首季僅1.1%,距離2%至至3%目標區間尚遠,但因工資上漲加速及去年物資降價因素,今年次季估計急彈上3.5%。須知道,激起火熱的樓市,超低息是最主要助燃劑之一,一旦按揭利率掉頭,縱使只是輕微緩步上調,基於心理壓力及市場氣氛,都可能引起樓市震動而觸發較長期調整。

由於澳洲現時依然面對變種疫情困擾,悉尼等城市嚴陣以待延長限制措施,相信會對復甦中的經濟帶來衝擊。其實,樓市天文數字按揭貸款已變相綁架了銀行,雖有過度借貸之憂,央行為了維穩,量寬政策短期內料不會有大變改。或許樓市因承受疫情打擊壓力而轉趨淡靜,但相信仍有足夠的市場靱性抵禦,出現斷崖式調整機會不大。相反,卻可藉此令升勢過急的房地產市場降溫,朝向較健康方向發展。

 

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理(Zeal Asset Management)CEO,超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國,亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則(PRI)簽約機構,是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。

撰文 : 顏偉華 行健資產管理有限公司行政總裁

欄名 : 投資健聞

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