借用家人名義抽新盤按揭須知

博客 14:55 2021/07/14

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不少香港人為買新樓,有時會機關算盡。有人會拉攏直系親屬一起入票,待完成交易時再轉名,而為慳得最多,此類成交更會出現1:99的業權組合。

不少新盤都會限制買家入票數字,例如1人只可入1票,夫婦2人的話,可以A、B、A+B的組合入3票。如果他們另有一位願意出名入票的直系親屬,便可組出共7個組合(A、B、C、AB、AC、BC、ABC),在僧多粥少的新盤銷售中,大大增加較前的揀樓機會。

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一般新盤發展商會要求,中籤揀樓者,全部都要名列臨約。部分發展商容許揀樓者在簽約時,在買方中增加直系親屬,部分卻不容許。假設ABC三人,C只是「出名」協助家人買樓,並不打算真的持有物業。如果他們入票後,AC組合獲派較前籌號,而發展商不容許加名,他們便可以A+C的名義完成交易。在計劃中,C之後會將業權轉讓予A,令A「統一業權」。而為了令C轉讓業權予A的交易成本降至最低,此類買家很多時會在與發展商簽署買賣合約時,列明A佔業權99%,而C只佔1%。

稅務上的注意事項

原因在於,如果A、C是直系親屬,他們之間的業權轉讓,是不需付額外印花稅(SSD)的,但仍要按從價印花稅第二稅率付稅。而按此標準,如轉讓的業權價值低於200萬元,只需支付100元的印花稅。換言之,A、C以99:1的業權分布購買新樓,支付一次印花稅之後,C把1%的業權轉讓予A,只要此部分價值不逾200萬元,額外稅費便只是100元。不過,要留意,如果A、C二人都是永久居民,聯名購買新樓,A佔99%業權,C即使只佔1%業權,此宗交易仍是要付樓價15%的從價印花稅。如果C本身不是永久居民,此宗交易更需再付樓價15%的買家印花稅。

而在按揭上,此類操作有不少地方要留意:如交易需要借取按揭,A、C作為業主,不論業權比例,都要一起申請按揭。一般情況下,會以A、C的收入、負債總額計算壓力測試。極端情況下,如果C有不願向家人披露的其他債務,便可能因為未能符合供款與入息比率的要求,而未能取得按揭。

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其次,如二人成功申請按揭,完成與發展商的交易,未來A要向C購買業權時,仍等同一次買賣,加上業權人轉變,需要再向原有按揭銀行償還舊按,由A再申請新按。而即使新、舊按揭是同一家銀行提供,根據一般按揭合約,只要未過罰息期,銀行都有權向提早償還按揭的借款人收取罰息。加上律師費,可視為另一種交易成本。

而在按揭及稅務以外,打算借用直系家屬名義增加新樓揀樓機會的買家也要留意,如果交易之後,持有業權的多位業主出現意見分歧的可能。例如持有小份業權的業主不願出讓業權,「大業主」其實也無可奈何。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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