加拿大樓市泡沫風險全球第二 後疫情央行加息收水添隱憂

博客 13:25 2021/07/12

分享:

環球疫情之下,經濟重創,惟房地產市場卻逆勢而上,盡領風騷。經歷今年來的火熱,樓市泡沫論不脛而走,引起各方警惕潛藏的風險。當中,港人移居及投資熱點加拿大在「泡沫排名」位列全球第二,對於業主或準買家來說,可謂一個市場,兩種心情,究竟當前是趁高出售最佳時機,抑或是摸頂入市的錯誤時刻呢?

樓市泡沫風險加國排全球第二

據彭博社的環球樓市「泡沫排名」,通過買樓與租樓成本、價格與收入比率、家庭信貸增長率、樓價實質增長率等因素計分,前5大排名依次是新西蘭、加拿大、瑞典、挪威及英國。另一調查研究亦表明,香港連續11年成為全球樓價最難負擔城市,加拿大的溫哥華與多倫多則分別躋身第二及第五。無疑,各地樓市表現各有前因,加上客觀環境驅動,但共通性是各項數據均顯示近年房地產市場火熱狀況,是否有泡沫眾說紛紜,亦見仁見智,不過需多加關注及警惕似乎有其必要。

【英政府兩大政策 提振樓市續向好:按此

疫下樓市火熱 升勢漸放緩

事實上,加拿大房地產協會(The Canadian Real Estate Association,CREA)估計,今年境內將有逾68萬宗住宅買賣,按年增23.8%;平均成交價約67.78萬加元,上漲19.3%。的確,加國樓市承接去年底升勢,今年首季樓價按年已飆10.8%,按季亦有2.3%增長。以大多倫多地區為例,今年3月成交量達1.56萬宗,按年飆97%,平均價格亦衝上109.7萬加元,揚升21.6%!不過,長勝將軍還須有源源不絕的糧草補給,目前似乎正在考驗後勁,有些高處不勝寒之感。

CREA上月公布的最新數據顯示,加國樓市已連續2個月呈現降溫跡象,4月至5月期間按月錄得價升量跌情況。4月份銷售較3月下跌11%,而5月買賣亦較4月減少7.4%,但平均售價仍月增1%,按年更飆達38.4%。若單計大多倫多,4月銷售月跌12.7%,樓價降0.6%,而5月亦較4月少銷9%,但MLS房價指數則按年增近19%。值得留意的是,全國整體房地產市場銷售活動均按月下降,反映出動力減弱,似乎已呈放緩趨勢。當前剛進入下半年,且看傳統夏季銷售的承接力,其表現將成為加國樓市冷熱關鍵指標。

【移民加國 3年工作簽證vs直接申請永居 申請資格有何不同?:按此

低按揭吸引買家入市 加劇供求失衡

近月以來,對於加拿大樓市泡沫看法莫衷一是。從以上數據看,似乎正在降溫,樓價亦逐漸冷卻下來,按月增長明顯放緩,只是去年上半年相對基數較低,致使今年看來增幅驚人,一定程度上扭曲了實況。

若從宏觀因素及供求關係去分析,或許可較全面地了解今輪樓市火熱的底蘊,從而可較客觀評估未來可能走向,及早預防和應對。

  • 首先,疫情打擊下,歐美日加極度量寬,致使巨額熱錢投機房地產。另方面,疫情封城期間限制了居民消費,令存款爆升,累積了支付首期本錢。
  • 其次,歷史超低的按揭利率更吸引了用家加速投入樓市。至於擴大吸納包括香港在內的海外新移民,亦形成一股強大的樓市生力軍,在特定時間內提升市場需求。
  • 第三,早前加拿大樓市升勢既急且旺,對市場形成心理壓力,業主惜售等待再價升,買家怕遲買又漲價而追入市,令供求失衡加劇。而部分大城市業主售後將利潤轉戰外圍區域亦擴大樓市升勢普及化。
  • 第四,樓市旺勢下產生連鎖效應,帶動建築業,反之建築材料價格升,亦刺激建屋成本上漲,令樓價居高難下。

提防撤銷優惠措施 入市需審慎

由此可見,在諸多樓市升勢因素中,核心關鍵是疫情效應,觸發一連串的政府救市措施,托起房地產穩定經濟增長及市場信心。可是,當接種疫苗率再提高,進入後疫情時代,經濟重開,通脹升溫,央行收水恢復常規,帶動利率回升,相信首當其衝的是對按息極度敏感的樓市,這也說明了加拿大政府於6月起提高買家壓力測試,以常規利率加2厘估算,提早防範樓市爆煲風險。雖然在5月失業率仍高企近一成的情況下,短期內相信難以上調基準利率,縱使央行加息亦會循序漸進,以緩和衝擊力。不過,對於醞釀中的增加豪宅稅等辣招及撤銷優惠措施則不可不防,若要入市總要量力而為,樂觀中亦須保持審慎。

 

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理(Zeal Asset Management)CEO,超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國,亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則(PRI)簽約機構,是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。

 

撰文 : 顏偉華 行健資產管理有限公司行政總裁

欄名 : 投資健聞

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版