以資產證明申請按揭得唔得?

博客 16:00 2021/07/07

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銀行除了可根據客戶的收入評估還款能力批出按揭之外,亦可根據客戶的資產值批出按揭。理論上,申請人即使是零收入,但手持大額現金、不動產,仍然可獲銀行批出按揭,問題是計算上會較為複雜。

眾所周知,以收入計算按揭負擔能力,監管機構有清晰的指引,即一般人所熟知的「供款負擔比率」及「壓力測試」。而對於以資產淨值(資產值減負債)為支持而批出的按揭,原則上借款人的資產淨值高於新造按揭物業的樓價,銀行便可批出按揭。但監管機構對於計算資產的標準並沒有劃一的指引,個別銀行對於以資產證明申請按揭,會有不同的處理。

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首先是不同的銀行對不同資產的估值會有不同,例如港元存款一般可以100%估值,外幣、股票、債券等,個別銀行會有不同的估值折扣。假設某銀行規定外幣會以市值8折估價,即若某人有市值400萬港元的外幣,其估值會是320萬港元。銀行亦會要求申請人提供資料,證明已持有相關資產3個月。至於物業,如果是已供滿的現契樓,一般銀行會以市值的一半作為資產估值。如果物業尚未供滿,通常是以按市值一半再減按揭餘額作為資產值。

不同銀行審批標準不一

除非物業估值與按揭餘額有極大比例距離,例如某人持有市值2,000萬元的物業,卻只欠銀行數十萬元,否則,一般情況很難以仍未供滿的物業作為資產證明向銀行申請按揭貸款,購置另一物業。

計算資產值之後,便要計算按揭成數,對於沒有其他物業在供的借款人來說,以資產證明申請按揭,成數上限是樓價4成。即購買市值1,000萬元的物業,最多借400萬元。原則上,只要資產值高於1,000萬元,銀行便可批出按揭。

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另外一個常見的問題,如果業主手持一個已供滿的物業,而又沒有其他資產,可否以資產證明條件,為同一個物業申請按揭套現?

市場上有個別銀行的確有如此安排,但標準各有不同。例如持有一個已無按揭的現契樓,市值1,000萬元,在沒有入息證明,只以資產審的情況下,個別銀行可為此物業按足4成,但另一些銀行只可借樓價25%。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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