撻訂就係樓市不穩? 解讀3種新盤撻訂情況

博客 13:23 2021/06/23

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每個月市場人士都會統計一手盤的銷量及撻訂數字,近年每月平均千餘宗的一手成交,同時總會錄得數十宗的撻訂個案,撻訂買家起碼會損失成交價5%的訂金。問題是,不同情況的撻訂,反映的問題也不一樣,不宜直接視為對後市的負面訊號。

1. 為優先揀樓當買籌

最近較誇張的撻訂個案,是某新盤揀樓時會分開不同組別,認購多於一伙的準買家可優先揀樓。結果部分在優先組別簽署臨約購買2伙單位的買家,最終只簽正式合約購買一個單位,損失另一單位的臨約訂金(樓價5%)。消息傳來,有關買家本來就只想買一個單位,為提高揀樓機會,便認購兩伙以進入優先組,代價便是取消另一個單位交易時,損失成交價5%的訂金。此類「撻訂」幾乎可視為回歸前樓市暢旺時,買家買籌的翻版。此類個案暫時只屬零星出現,但如市場氣氛持續暢旺,此類另類買籌,反而應被視為市場可能過熱的訊號。

2. 買家大意 獲批按揭機會低

至於近期其他較常見的撻訂,往往是簽署臨約後,買家未有在5天內簽署正約,立即損失5%的訂金。一般來說,罕有買家在簽署臨約後,短短幾天之內忽然對後市轉趨悲觀而決定撻訂。此類撻訂的出現,主要原因,反而是準買家對按揭批核的了解不多,滿以為價單上的一、二按批核條件寬鬆,簽約後才發現這些市場稱為「呼吸PLAN」的貸款安排,一樣要考慮借款人還款能力。到發現獲批貸款機會渺茫、又沒有足夠資金完成交易,唯有撻訂離場。過去經驗,此類粗心大意的買家,可能佔一手成交的1、2%。如果比率未見大升,也不宜視為樓市負面訊號。

3. 樓價跌估價不足未能成交

最後一種可能出現,但近年較罕見的撻訂。是新盤臨近入伙,選用建築期付款的買家申請按揭時,發現銀行普遍估價不足。買家即使本身有足夠償還能力,但因未能取得足夠貸款完成交易,被迫撻訂,此種情況反映樓價下跌,可能影響較大範圍的準買家,才值得視為負面訊號。要強調的是,過去幾年以上情況並未出現。

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一般人一看到撻訂的統計立即聯想到樓市不穩,其實不同情況的撻訂,背後的成因、反映的問題都不同,不可一概而論。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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