【疫苗優惠】折扣好?抑或回贈好?

博客 12:45 2021/06/16

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商界響應政府呼籲,推出各種優惠吸引市民注射新冠肺炎疫苗。個別新盤項目為已注射疫苗買家提供額外折扣或回贈。不少新盤買家視回贈與折扣為同一件事,但兩者其實會有細微差異。

之前的文章提過,任何見諸價單的優惠,在申請按揭時,都要自估價中扣除。扣減樓價的折扣當然直接影響成交價及按揭估價,而發展商提供的回贈,不影響成交價,但卻會影響按揭估價。

【新盤回贈對按揭的影響:按此

以一個售價800萬元,折扣5%的新盤單位為例,成交價即760萬元,正常情況下一般銀行會以760萬元為估值提供按揭。

如果另一個新單位,售價800萬元,無折扣,但提供5%回贈,即成交價為800萬元,成交後買家可獲40萬元回贈。銀行處理按揭申請時,同樣會以760萬元作估價提供按揭。

但要留意,在計算印花稅時,卻會以成交價為準,以上兩個案例中,由於後者的成交價仍是800萬元,因此要支付的印花稅也略高。以香港永久居民買家未持有本地住宅物業計,購買成交價760萬元的單位,支付印花稅為28.5萬元。如果單位成交價是800萬元,印花稅支出是30萬元。錙銖必計的話,同一比例的折扣及回贈,對買家來說,會以前者較為有利。

【按揭優惠的魚與熊掌:按此

在發展商角度看,折扣與回贈的意義也有不同。前者會直接在成交紀錄冊反映,而後者不會。對於某些希望提供更多優惠吸引買家,但又不希望「成交呎價」減少的發展商來說,提供回贈便是比提供折扣更好的方法。

除了「谷針」,近年較常見的回贈出現於建築期付款提早成交。一般樓花項目,同一單位的即供付款成交價會較建築期成交價為低;但不少發展商為鼓勵選用建期付款的買家提早成交,如果買家提早成交,可獲一定現金回贈。此些現金回贈,在申請按揭時,都要由成交價中扣除。但在計算印花稅時,卻仍然會以當初建築期付款的成交價為準,需要繳付的印花稅也會高一點點。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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