統計之外的樓債負擔

博客 15:56 2021/06/09

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財政司司長說香港樓價回升,但在壓力測試的要求下,按揭貸款的供款能力還是較強。由官方統計數字看,雖然樓價上升,整體上新批樓按的供款負擔的確較10年前低。但要留意,統計數字未必完全反映事實。

2010年8月之前,一般銀行審批按揭,都會要求借款人的供款不逾月入一半。當月金管局推出壓力測試,當時要求在加息2厘的情況下,按揭借款人每月還款不逾月入6成。2013年的壓測的要求進一步收緊至「加息3厘,按揭借款人每月還款不逾月入6成」。說是「收緊」,因為在一輪計算後,壓力測試會令「現行按息」之下,每月供款上限壓制在月入4成多。再考慮現時市場主流按揭是H按,而銀行為H按借款人計算供款與入息比率、壓力測試時,都會視Cap rate為現時利率。結果是進一步拖低借款人的實際供款負擔。

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舉一個例,月入4萬元,在按息為2.5厘、還款期為30年,在有壓測之前,以往可借入按揭上限略低於506.2萬元,月供約2萬元。供款佔入息比率為50%。

同一收入,同樣的還款年期,Cap rate為2.5厘,在現行壓測要求下,可借入的按揭貸款上限不足422.7萬元,H按利率約1.4厘,月供只約14,386元,供款比率只為月入36%,當然比未有壓測時大為改善。

此處要留意,在樓價上升及壓測推出兩重影響下,成功借取銀行按揭入市的都是較高薪一族,大批較低收入家庭被排除出置業階層之外。

或者有人會說:雖然大批較低收入家庭難以置業,但由宏觀角度看,樓市由較高收入、供款負擔比率較低的家庭支撐,也算是好事。

總負債未必如統計般低

問題在於,新批按揭負擔比率不完全反映借款人的實際負擔。不少置業人士大概也會有類似的經驗:在申請按揭時,銀行職員可能已會熱心查問借款人是否需要其他貸款。主要的限制是,不論其他貸款的名目為何,都要在取得按揭貸款後才取用,否則便會影響壓測的計算。簡單來說,你收入剛好通過按揭壓力測試,在此前不可有任何其他債務負擔,但通過壓測後,再借用其他裝修、進修、消費貸款都不是問題。一般銀行私人貸款的上限是月入10至20倍,以上文月入4萬元的個案為例,在取得按揭後,最高仍可借私人貸款40萬至80萬元。

此些按揭之外的債務,不會計入「新批按揭負擔比率」之內,但實際上借款人卻可能以此為置業融資。在市場中,以上操作不是個別現象,一些小業主的樓債負擔,未必如統計所顯示般低。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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