「首次置業」高齡化 真係因為年輕人難置業?

博客 18:00 2021/05/19

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早前立法會一份樓市簡報,內容提及現時年輕人難置業,本地首次置業的平均年齡已達44歲。一般對報告的解讀是樓價高企,令後生仔女難以在欠缺家人支持下入市。但要留意,上途解讀並不完全正確。

事實之一是樓價高企,年青業主的比例下跌。有統計指1997年,有22%業主是35歲以下,至2019年,比例跌至不足8%。原因自然是樓價上升較打工仔收入快,後生一代買家要用更多時間儲蓄首期。反而早年在低位入市的買家,可藉資產升值,一開二、三;年輕業主的比例自然下跌。

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但要留意,官方眾多措施,也是促成更多高齡「首置業主」的原因。在很久很久以前,香港人結婚之後買樓,多數會選擇以夫婦聯名方式持有物業。行之多年的習慣卻在近年改變,已婚人士買樓,逾半都會由單名持有。此個改變,源於印花稅及按揭指引的改制,影響所及,甚至推高了統計上的「平均首置年齡」。

過去香港已婚人士買樓,大都會以夫婦聯權共有(俗稱長命契)方式持有物業,取其簡單方便。而2013年政府為調控樓市,推出雙倍印花稅,已持有本地住宅的人士再買樓,便要付較舊稅率高一倍的印花稅,即最高稅率為樓價8.5%(在2016年,對已持有住宅再入市人士的印花稅統一上調至15%)。而2010年修改的按揭指引,亦明確限制已有按揭借貸或擔保人士再借按揭購買第二套物業的成數及壓力測試標準。

夫婦入市轉為單名持有

但市場迅速適應,近年夫婦新入市,多會轉為單名持有,留下另一人「未持有物業」的身份,以便未來購買另一物業時,可以按舊稅率支付較低的印花稅(最高4.25%)。甚至已聯名持有物業的家庭,也會以親屬轉讓的方式,令名下物業改為單名持有,以便再入市時可以較低稅率入市。近年市場統計,二手住宅成交中,有約10%為近親甩名轉讓(例如原本A、B聯名持有的物業,轉讓予A)。

同樣地,在按揭上,已婚夫婦入市,以一人作業主之外;一般亦只會以單一業主作借款人。如果借款人本身收入不足以通過壓測,才會以另一半作擔保人;並計劃在借款人收入上升後,以轉按方式移除擔保人。未來既不是業主、又沒有按揭負擔的另一半入市時,便可節省印花稅,一般也可以自用條件申請按揭。

此類將物業業權轉讓予親人,再入市的買家,不少統計上之會視為首置。自然進一步推高「首置」的平均年齡。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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