連租約單位按揭須知

博客 17:57 2021/05/12

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樓市旺場,部分二手屋苑已出現「鎖匙盤」短缺現象,部分買家可能要退而求次,購買連租約放盤的單位,購買此類單位時,在按揭申請上有不少要注意的地方。

所謂連租約單位,即單位正在出租,業主將單位及租約一併轉讓。購入此類單位後,新買家便承接了原業主在租約上的權利(例如按租約收租)及責任(例如維修,如果合約指明的話)。在按揭上,購買連租約單位,一般會被視作「非自用物業」。

以按揭成數而言,沒有其他按揭負擔(指非其他按揭借款人或擔保人)的按揭申請人,為自用住宅物業申請按揭,樓價1,000萬元以下的物業按揭成數上限是60%,貸款額上限500萬元,樓價1,000萬元以上的按揭成數上限為5成。而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭,成數上限劃一為5成。

自用物業按揭條件較寬鬆

對有按揭負擔人士來說,為自用住宅物業申請按揭(情況可能是銀行接受申請人持有多於一個自住物業,又或者申請人原先的按揭負擔是為家人物業按揭作擔保),樓價1,000萬元以下的物業按揭成數上限是50%,貸款額上限400萬元,樓價1,000萬元以上的按揭成數上限為4成。而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭,成數上限劃一為4成。

同樣地,自用物業的供款與入息上限及壓力測試標準都較非自用物業寬鬆:前者的基本供款與入息比率上限是50%,假設利率上升3厘,供款與入息比率上限是60%。而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至40%,假設利率上升3厘,供款不可高於月入50%。

如果用家購買連租約單位,目的在租約期後收回單位自用,仍然可以透過一定步驟,讓銀行信納自住用途。例如要求租客簽訂退租同意書,表明將在租期完結或指定日期後退租,便較易說服銀行購置有關物業是作自住用途。

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如果原有租約的租期較長,例如尚有1年,即使租客承諾1年後不續約,銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。相反,如果現有租約期較短,例如只3個月,而租客又願意簽訂退租同意書,銀行便較可能採納申請人購買物業為自用,可以用較寬鬆的條件批核按揭及計算壓力測試。

要留意的是,如果買家購入單位的確用於投資,有時連租約也有一定的好處:雖然按揭成數會較「自用」下調、壓力測試要度較高。但由於租約列明有租金收入,在計算「入息」時,租約便是租金收入的最佳證明,有助於納入申請人的整體收入一部分,有助於通過壓測。一般來說,銀行會以租金打7折計算,例如月租2萬元,計算壓測時可視為1.4萬元的收入。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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