【英國樓市】英政府兩大政策 提振樓市續向好

博客 15:13 2021/05/10

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英國房地產向來受港人關注,無論是投資或自住都是熱門的選擇之一。今年以來,隨着英國政府放寬港人以BNO簽證居留的移居限制,英國樓市愈益成為談論話題,縱使各方看法南轅北轍,但數字似乎說明了事實!英國樓價僅在1月份錄得短暫放緩,其後整體還是保持着升勢。究竟今後會怎走?有哪些關鍵影響因素需要留意?

樓市交投旺盛 支持樓市持續向上

對英國樓市來說,今年首季可謂是10年來罕見的榮景。據英國房貸機構Halifax房價指數報告,3月份平均房價創歷史新高,達到25.4萬英鎊,較2月增長1.1%,按年更飆升6.5%,雖然按月升幅連續3個月放緩,但首季仍較前一季漲價0.3%。此外,英國房地產訊息網站Rightmove數字亦顯示,4月首3周樓價續升逾2%。而在成交方面,英國稅務及海關總署(HMRC)最新公布,3月份房地產成交量破了歷史紀錄,總數逾1.8萬宗,是2月份的1.5倍。由此可見,樓價升勢雖減慢,但交投旺盛,是樓市未來持續向上的支撐力。

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有序脫歐 租務市場或會波動

去年的悲觀論者認為,英國樓市泡沫隨時爆破,因為同時面對了眾多不明朗因素困擾及擠壓,例如英國可能無序脫歐令歐經濟崩潰,外企人員大規模撤走及歐盟國民喪失居英權將令住屋空置率上升,而疫情擴大推高失業率,以至「印花稅假期」今年3月底屆滿將大大削弱需求。不過,這些利淡因素至今似乎未有出現。相反,在英國政府政策配合下,不但減緩或消除了部分影響經濟的不確定因素,甚至成為樓市持續上升的推動力。

的確,市場最討厭不確定,但只要問題明朗化,縱使仍是面對逆境,市場就可及早預判及作出應對部署,也可能會變為利好。因此,英國今年起正式脫歐,雖然金融服務領域還未傾妥落實,但商貿及關稅、區內人員居留及工作已有定案,消除了無序脫歐危機。而今年以來,歐盟企業及其他外資或有陸續撤换公司駐地安排,但未有形成大規模撤退造成衝擊,英國金融市場根基目前看來依然是安穩。不過,半年過渡期的歐盟人員居英及工作權快將屆滿,目前亦因歐洲疫情限制了流動,所以進入下半年後,租務市場或會有波動。

英政府力谷經濟 提升買家入市信心

值得留意的是,英國3月份公布的財政預算案,繼續大灑金錢,計劃撥出逾2,000億英鎊紓困谷經濟,免除餐飲零售等税項,提高個人免稅額,補貼企業工資以保就業崗位,並加大基建投入及提供優惠吸引投資等。這些措施無疑為經濟打下强心針,市場亦紛紛調高英國今年GDP預測,國際貨幣基金組織(IMF)更大幅調高0.8個百分點至5.3%,遠高於英政府的4%增長預測。此外,英國失業保障似已奏效,最新的2月份失業率回落至4.9%,已連跌兩個月,加上英倫銀行表示將維持低利率政策,成為樓市的另一大利好因素。倘若經濟如預期復甦,則可提高潛在買家置業信心,加快入市。

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兩大政策振興樓市

另方面,英政府亦深明樓市是經濟重大支柱,推出了兩大撐市措施:其一是延長房地產「印花稅假期」至今年6月底,但50萬英鎊免稅門檻會在7月起減半,而在10月起則復常至12.5萬英鎊。其二是推出5%首付購房政策至2022年底,由政府承擔買家95%按揭保證,優惠目標雖限於國民首次置業者,但業界估計可帶來數以萬計房屋新成交。順帶提醒,港人若想享受「印花稅假期」,並需要做按揭的買家,因手續繁複,宜預留3個月時間以辦理各項交收程序。另外,港人因被視為海外買家,無緣於政府95%按保新政策,而且受制於4月起加徵的2%海外買家印花稅,這對於大量中港買家無疑是一大打擊。

有趣的是,英國在疫情期間三度大規模封鎖,暫停商業活動,市民無從消費,雖大大打擊了企業,卻對國民荷包助益不少,銀行在此期間的儲蓄存款急增了千多億英鎊!估計可成為樓市首付彈藥。而現今英國疫情好轉,4月已開始解封,5月中料進一步放寬限制,預期將引來一波消費、置業及換樓潮,加上政府最新振興樓市的兩大政策,相信今年英國房地產將可保持樂觀。

 

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理(Zeal Asset Management)CEO,超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國,亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則(PRI)簽約機構,是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。

撰文 : 顏偉華 行健資產管理有限公司行政總裁

欄名 : 投資健聞

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