「供平過租」再現江湖?

博客 16:05 2021/04/28

分享:

拆息回落至近11年新低,多數有樓按在身的業主,供樓支出都會減少。視乎按揭成數及年期,投資客以標準按揭成數入市,甚至會出現供平過租的情況,為反彈中的樓市,帶來更大動力。

「供平過租」指同一單位的按揭月供金額低於租金,一般認為如果此情況普遍出現,會鼓勵租客轉租為買。會否出現供平過租,決定於租金、按揭金額、年期及按息。有些時候,市場討論供平過租時,不是比較一個具體單位的租金、按揭供款,而是以「標準按揭成數、一般還款年期、市場利率」計算供款,再與一般租務回報率比較,當計算出來的「一般按揭供款」較低時,便算是供平過租。

【貨幣利率因素 或為樓市添燃料:按此

由自住用家角度考慮,計算「一般情況」是否「供平過租」,標準通常是「6成按揭,30年供款、現行按息(1.4厘)」。以一個市值600萬元物業為例,在此標準下,月供是12,252元。而現時A類住宅的一般租金回報率是2.3厘,樓價600萬元的話,即每月租金約11,500元,供款高於租金,仍是「供貴過租」。

但如果由投資者角度考慮,樓價1,000萬元以下住宅,標準按揭成數是5成,如果購入600萬元物業收租,同樣以市場按息、30年還款計,每月供款是10,210元,以市值租金租出,每月便有逾千元的淨利息收入,對投資者來說,付出樓價一半的首期、稅費、律師費後,每月便由租金收入應付供樓、持貨成本低,可靜待樓價、租金升值。情況可能會增加部分投資者入市買樓收租的誘因。

算盤要打響 需配合多項條件

當然,以上算盤要打得響,要配合眾多條件:投資者手上有充裕的現金作首期、收入可通過按揭壓測要求。其次也要留意,現時一個月拆息約0.1厘,已沒有多少下調空間,就算拆息跌至0,也不會大幅減少供款支出。相反,未來如果拆息回升,而租金收入不變的話,現時供平過租的情況便會逆轉。

最後要留意,「供平過租」現象,可能推動個別人士入市,但對樓價走向無太大指標作用。以過去的經驗而言,在樓價上升期,反而是租平過供較為常見,原因是買家看好物業的升值潛力,不介意忍受較低的租金回報率,甚至每月供樓支出高於租金收入。因此,按揭供款是否低於租金,只宜作為入市的參考之一。

=====

一按即睇最新、最準、最齊存款利率及優惠,立即免費下載使用 【按此

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版