貨幣利率因素 或為樓市添燃料

博客 14:05 2021/04/21

分享:

在「小陽春」過後,樓市成交量有回落跡象。一手樓市欠缺焦點,成交量按月折半;二手市場雖然屢現破頂個案,惟成交量也見回落。但要留意,過去影響樓市的貨幣、利率因素近期都轉向利好樓市方向,可能會為樓市增添更多燃料。

一手樓市經過3月小陽春,錄得約1300宗成交後,踏入4月卻似乎後勁不繼,上、中旬累積成交量不足500伙。二手方面,代理統計大型屋苑上半月成交量較3月同期下跌逾一成。對於成交量回軟,主流解釋是一手欠缺新焦點、而二手業主憧憬疫情放緩,收窄議價空間,令成交量減少。甚至有估計未來一段時間樓市可能出現價升量跌的「乾升」現象。但要留意,影響樓價的貨幣、利率因素在近日都有跡象轉向更利好樓市的方向,如情況持續,加上一手市場陸續有焦點新盤推出,可能將推動樓市展開新一輪升浪。

【一手淡 二手旺 究竟咩原因?按此

先說貨幣因素,過去多年,美元強弱與本地樓價有一定關連。2002年至2014年美滙指數偏軟,由115跌至80水平,本地樓價在2003年至2015年卻持續上升。到了2014年後,美滙回升,2015年至今年初美滙指數大致在93至100區隔橫行,期間本地樓價的升幅收窄,2018年後大致橫行。

而近月美滙有轉弱現象,由年初的約99,調整至近日的90。美滙指數下跌,代表持有其他貨幣的投資者購買美元資產(及聯滙下的港元資產)有折。當然,時移勢易,非本地永久居民購買香港住宅的印花稅支出達樓價30%,美滙轉弱,對樓市的利好作用應該會比辣招推出之減少。

由乾升轉至價量齊升

但另一方面,與滙價相關的利率因素卻可能持續利好樓市。去年下半年起,資金有流入跡象,銀行體系結餘處於4,570億元的高位。與本地業主供樓息息相關的1個月拆息,由去年4月的平均1.6厘,回落至今年3月的平均0.15厘,本周二更跌穿0.1厘。雖說1個月內實際利率的跌幅只有約0.05厘,但1個月拆息跌穿0.1厘此個「心理關口」,多多少少利好市場氣氛。

在滙率及利率都偏向利好樓市的環境下,近日一手市場有幾個堪稱焦點的新盤開價,入票反映似乎甚為理想。現時市場的「乾升」狀態,可能會向價量俱升的方向轉變。

=====

緊貼最精準、最快的財經新聞資訊,立即免費下載使用【按此

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版