一手淡 二手旺 究竟咩原因?

博客 12:30 2021/04/14

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近日樓市有一個怪現象:一手市場有轉靜的趨勢,個別新盤開售,只錄得個位數,甚至零成交。反而二手市場成交量維持正常,各區更持續出現破頂價成交個案。對比於過去多年一手去貨較快的情況,可說大異其趣。

過去多次樓市升浪,大部分由一手樓帶動:發展商為新盤開出一個高於同區二手的價格,如果銷售情況理想,往往會帶動二手成交價量上升。相反,如果呎價高於二手樓的新盤滯銷,一般會被演繹為市場未接受此價位,二手樓價難見突破。

購買力集中現樓

但近幾個星期,一手市場幾個樓花新盤以高於同區二手開價,但未見銷情突出的新盤,反而有幾個新盤只有個位數成交,整體上一手市場成交偏淡。但在另一方面,二手樓市表現卻不俗,成交量維持之餘,各區都出現破頂成交個案,反映二手樓價的中原指數亦見近期新高。

對於一手、二手樓表現各異,原因可能近期的購買力,較集中於現樓。一個明顯的例子是將軍澳一手現樓新盤,早前推出十多個餘貨,吸引逾300名買家現場排隊購買,熱烈程度超過同期推出的其他全新樓花項目。

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買家偏好現樓,又有幾個可能原因:此一輪入市的買家,可能以用家為主,如果他們要求即買即住,在樓花與現樓之間,他們會傾向購買現樓。另一個令現樓較受歡迎的因素,是透過按揭保險購買樓價600萬元以上物業,買家只可選現樓,或樓花的建期付款安排,措施都令現樓更受歡迎。

當然,究竟樓花成交偏淡,現樓成交偏旺是否已成趨勢,有待更多觀察。在上述將軍澳一手現樓盤之外,市場陸續有已屆現樓的新盤推出餘貨;早前也有發展商為旗下樓花項目推出價單之後,轉軚決定把項目留待現樓再發售。

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去年底,官方統計已落成但未售出的一手住宅約有1.2萬個,就算市場真的較為偏好現樓,短期內也不會出現一手現樓供應短缺的現象,但如果未來一段時間,一手市場仍是出現現樓旺、樓花銷情較慢情況的話,多年來習慣樓花銷售模式的發展商,便可能要調整推售策略了。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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