5萬元入場投資中港房地產　未來兩年內地物管增長更勝內房

本地樓價過去多年不斷向上，但投資地產其實不一定需要直接購買物業。行健資產管理早前推出以中港地產為主題的基金，散戶花5萬港元入場費，便可以投資在包括中港地產與物管板塊、房託（Reits）及內房債券在內的資產類別，到底投資相關資產時有何地方要注意？

中港房地產處市盈率處10年低位

對於中港兩地的房地產行業，行健資產管理投資董事羅偉業指出，現時中港房地產市場值得看好，甚至是投資的好時機，主要原因是香港及內地房地產板塊的整體市盈率正徘徊在過去10年的歷史低位，所以估值仍有向上收復空間。

羅偉業預計香港零售商舖租金會隨經濟復甦轉趨穩定，但寫字樓租金今年可能會有下調壓力。至於內地方面，他預期未來政策調控會趨向適度、靈活及溫和，達至整個產業穩定增長。

內房的負債問題一直備受內地政府關注，更於去年設立「三條紅綫」，限制不符合債務健康標準地產商的發債步伐，引導資金流向財務狀況更穩健的地產公司。那麼「三條紅綫」對於羅偉業而言，是否選股時不能逾越的界綫？「三條紅綫有助我們了解房企的負債情況及預計未來業務增長態勢，但我們亦發現有部分未能完全滿足三條紅綫規限的房企亦有良好投資價值。」

內地物管市場增長勝內房

羅偉業分享，在三條紅綫的基礎下，選股時會考慮最多只有一條紅綫未達標的內房，而未達標的水平都靠近標準附近，例如剔除預收款後的資產負債率為71或72，僅稍高於紅綫的70%。

不過，羅偉業認為內地物管市場增長在未來2至3年會較內房增長更快，惟物管股股價在去年及今年以來累計升幅不少，基金組合將會吼位分段買入長綫優質股。

至於基金面對的最大風險，羅偉業坦言是利率上升，但預計美國十年期國債孳息率今年可能升至2％，因此亦沒有太大憂慮。

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羅偉業更與投資者分享在投資中港房地產主題時，不同投資項目的不同注意事項，想在基金經理身上「偷師」，就要留意以下幾點：

香港及內地房地產相關股票：投資者要嚴選現金流穩定、債務情況健康、業績增長樂觀而且估值吸引的强者。

REITs：分辨REITs的優劣時，要留意發展戰略、業務分布和管理人質素，例如物業所在地區是否具發展潛力；業務分布則會影響派息率等。

房地產債券：要留意三大指標：收益率、安全性（違約風險）及到期日。一般來說，收益率及安全性是呈反向關係，收益率高的債券安全性會愈低。

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責任編輯：梁宇碩

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