申請按揭非「過海就係神仙」 銀行貸後管理 唔係追數咁簡單

博客 17:42 2021/03/24

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不少市場中人對按揭貸款似乎有一個迷思:只要有「充足準備」,成功申請及取用按揭,往後準時供樓,銀行便不會過問借款人的財政狀況。但情況其實不可一概而論,客戶取用按揭之後,銀行絕非只管每月收取還款,萬事不理。

按揭申請人擔心的首要問題往往是:能否順利取得所需貸款。而坊間不少KOL的言論予人一個印象:只要準備好入息證明等文件,通過壓力測試,取得貸款後每月準時還款,便萬事大吉。

違反按揭合約會被要求還款

但現實中,銀行都會有自己的貸後管理(Post Loan Management)準則,除了一般人理解的對逾期還款的追收以外,也包括貸後檢查,確保借款合約的條件都有被執行。檢查機制有被動及主動之分。數年前土地註冊處引入「e-Alert指示」便是為銀行增加了一種被動的警示機制:借款人的按揭物業再有其他押記登記,原先提供按揭的銀行便會收到通知。如果確定借款人違反按揭合約(例如未經按揭銀行同意取得二按),便可以借款人違約而採取風險規避,例如要求借款人部分或全部還款。

另一些主動的貸後檢查,常見於換樓客的按揭申請。換樓客可能會以出售舊居的臨時買賣合約,證明自己會出售舊居,方便以自用條件為新居申請按揭,壓測計算亦可單計新居的按揭還款。此種情況下,銀行往往會在批出按揭、借款人為新居正常還款之後,再透過查冊確定借款人已售出舊居。如銀行發現借款人事實上未有售出舊居,同樣可視為違反按揭合約,要求部分或全部還款。

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而即使借款人準時供樓、沒有違反任何按揭合約條文,有時都可能因其他理由,而被按揭銀行要求在指定時間內提早還款。一個較常見的情況是其本人或名下公司戶口有大量不尋常的資金出入。如果銀行懷疑客戶洗黑錢,為免被監管機構罰款,銀行往往會終止與可疑客戶的所有往來,有按揭的話,也會要求提早還款,終結戶口。

所以,對於申請按揭,絕非「過海就係神仙」;任何違反按揭合約條件的行為,甚至與按揭無直接關係的疑似違規行為,都可能會觸發銀行採取相應行動。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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