二手成交獲利減少存「人為因素」 不足以推論因樓價下調

博客 14:58 2021/03/17

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有統計顯示,近月的二手成交中,約97%的賣家獲利離場,乍看數字極高,但獲利比率原來已是近數年新低。要留意的是,是否獲利,除了看市價之外,也有一定人為因素。

根據利嘉閣統計,近年二手成交獲利比例高位是2018年8月,99.6%的二手成交價高於原業主的購入價;數字之後輾轉回落,2021年2月的比例是97.1%。

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轉讓獲利比例高,原因自然是整體上樓價持續上升,早年入市的業主以市價轉售都可獲利離場。而近年二手轉讓獲利比例略為下調,部分原因自然是2019年樓價調整,2020年樓價橫行。如果近3、4年入市的業主以市價放售物業,正常結果便是成交價貼近入市價,可能微升微跌,輕微拉低了獲利比例。

但要留意,在整體樓價走勢之外,也有其他因素左右二手轉讓獲利的比例。其中之一,是親屬間的轉讓。近幾年市場統計直系親屬間的轉讓,起碼佔二手成交逾一成,最常見而外間可發現的是聯名業主將物業轉為單名持有,即A、B聯名持有的物業轉讓予A。一般親屬間轉讓的目的,是自製「未持有香港住宅物業」的身份,以上述例子而言,完成交易後,B便「無樓在手」,再入市便可按舊稅率支付印花稅(最高為樓價4.25%),比起有樓在手要支付15%印花稅,節省大筆支出。

親屬內部轉讓存壓低成交價誘因

直系親屬間的內部轉讓,也是會按舊稅率付印花稅。雖然說印花稅費是按市值徵收,但只要成交價不是太偏離市值,一般來說都會按成交價計算印花稅。此情況會令內部轉讓的交易,有一定誘因壓低成交價。

不過情況也不是一面倒,如果內部轉讓個案時,當事人希望透過按揭套現,反過來便有誘因以略高於市價成交。雖然銀行按揭貸款會以市值或成交價中較低者計算抵押物業的價值,但只要成交價不是偏離市值太遠,銀行一般可根據成交價調整估值,在同等按揭成數的情況下,借款人便可套現較多款項。

當然,左右二手轉讓獲利比例的最主要因素是整體樓價走勢。但不同目的的轉讓,其實也會干擾數據。單看獲利比例下跌,也不可以直接推論是出於樓價下調。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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